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从房地产行业共性挑战,理性看碧桂园功绩预告

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出品 | 搜狐地产焦点财经

作者 | 王泽红

碧桂园披露功绩预告之前,超70家房企的盈利预警,再叠加百强房企销售规模的骤降,已经奠定了一个认知基本面:

2022年,既是房地产行业筑底之年,更是房企功绩遭遇滑铁卢的一年。

体现在数据层面:百强房企销售额约7.29万亿,规模降了四成,基本回到了2015年的水平,千亿房企减少23家,仅剩20家。

截至3月13日,已至少有75家房企披露功绩预告,有43家预亏,预亏额最高的超过200亿元。其中,34家央企、国企和混合所有制企业中有17家回股净利润预亏损,41家民企中有28家预亏。

正是在房企普及预亏的既定现状下,碧桂园于3月13日公告称,在剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后,2022年预期录得回属股东的核心净利润介乎约10亿元至30亿元,股东应占亏损介乎约55亿元至75亿元。

功绩背后的共性难题

行业下行大势之下,碧桂园也难以反抗,但也因认知基本面的形成,盈利预警发布后外界看待碧桂园更多偏向理性,从中更看到了功绩预告背后的坚守与韧性。

碧桂园预期录得亏损的原因主要有三个方面:一是期内部分低毛利项目结转,导致房地产业务结转毛利率下降;二是对物业项目计提的减值增加;三是外汇波动造成预期汇兑净缺失所致。

从中不难发现,此三大因素也是致使其他房企功绩下滑甚至亏损的导火索,即便是头部央企招商蛇口,也因结转毛利下滑、计提资产减值预备同比增加等因素,2022年回母净利润较2021年下降63.36%至55.65%。

一向以经营稳重著称的港资房企,也深受汇率波动困扰,九龙仓置业往年受美元加息影响,借贷成本增加5亿港元,年利率从2022上半年度的 1.5 厘飙升至下半年度的3.5厘,全年实际借贷年利率上升至2.5%。

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从此前75家房企的功绩预告中可以发现,项目交付进度慢、房价整体下行、房企以价换量等因素导致结转利润大幅下滑甚至亏损,碧桂园遭遇的功绩下滑因素早已成为房企面临的普及共性问题。

从碧桂园来看,往年严酷的市场形势对利润表产生了直接影响,开发业务结转毛利率下降,对存货进行了较大额的减值计提,以及受美元升值影响形成的较大额汇兑缺失,致使其回母净利润自2007年上市以来首次转负。

但碧桂园核心净利润依旧保持正向,这殊为不易。

自救与成果反馈

相较而言,碧桂园功绩虽有下滑,但难得地还站在核心净利润正向区间,现金流安全,融资渠道也畅通,是行业为数不多受监管部门认可的示范民营房企。

而这一切的背后,与碧桂园的全力自救与不躺平强相关。

2022年,房地产市场遭遇前所未有的挑战,大批民营房企出险,融资渠道受阻,碧桂园董事、监事及高级治理人员却购买公司债券累计金额5999万元;控股股东更是购买债券累计金额32512万元,并提供50.55 亿港元免息无抵押贷款支持碧桂园的发展,向外释放信心。

财务管控上则是压缩一切不必要的支出,通过销售回款、可动用现金治理、审慎投资来保护收支相对平衡的状态,短期上进行每周资金计划的滚动展排;中长期上展排未来12个月的现金流计划,将可能的风险点都纳进考量并做极致压力测试。

正是这样的精美化的管控,碧桂园才使得现金流保持平稳,守住了保经营安全、保交楼、保债务刚兑的底线,往年到期债券全部如期偿付,成为为数不多的“零违约”民营房企之一;同时,全年交付近70万套房屋,经受住了“交付大考”之年的压力。

(上海·碧桂园铂翠廷,验房师随同业主收房)

2022年全年,碧桂园实现权益合同销售金额约3574.7亿元,累计实现权益合同销售面积4451万平方米。据第三方机构统计,碧桂园以全口径销售额4643亿元稳居行业首位。

这些努力的成果,也在不断向碧桂园传递正反馈,令其成为仅存的几家受到监管部门和金融机构支持的民营房企之一,据不完全统计,碧桂园2022 年在监管部门支持下共发行公司债合计15亿元,中票合计25亿元,可转债39亿港元,ABS5.2亿元。

此外,自“三支箭”落地以来,碧桂园还继续获得工商银行等10家银行逾3000 亿综合授信支持,往年年底还获得首笔内保外贷融资2.8亿美元、期限3年的银团贷款。

进进2023年1月,又与中国民生银行香港分行订立融资协议,获最高达5000万美元等值的人民币定期贷款融资;临近月底时,200亿元中票发行已获准注册,成为春节后获批储架式注册发行的首家房企。

融资渠道的畅通,令碧桂园在保经营、偿债务、谋发展等方面有了更大空间。正如其集团总裁莫斌所言:“2022年我们付出了极大代价,打赢了关乎企业生存的‘铁原保护战’,这一战让我们更成熟,更有力量往面对今年和未来长远的发展。”

打好2023年“翻身仗”

春节假期后,楼市回热迹象愈发明显,据统计局1月数据展示,70个大中城市中,新建商品住宅上涨城市数量36个,较2022年12月增加21城;进进2月,百强房企销售额环比增长29.8%,同比增长11.8%,同环比已实现转正,地产销售复苏已初见端倪。

3月7日,在2023年全国两会第二场“部长通道”上,住建部部长倪虹用“布满信心”来形容房地产,主要体现在三个方面:

一是房地产供需两端都发生了积极转变,住房项目复工率大大提高,售楼处看房量大幅提升,成交量也明显改良;

二是今年1、2月份,全国一手和二手商品房销售结束了13个月的负增长,70个大中城市的房价总体平稳,“保交楼”工作扎实推进,房企的合理性融资也得到了改良,市场主体信心正在恢复;

三是购买首套住房的大力支持政策、购买二套住房的合理支持政策已经出台,正在落实见效;不让投机炒房重新进市、原则上不支持三套以上购房的要求,各地也在认真落实。

市场的复苏再叠加自身的经营与基础,使得碧桂园也布满信心,要在2023年打一场“翻身仗”。碧桂园董事会称,房地产仍是中国经济的支柱产业,公司定能挠住市场修复的机遇,践行新的发展模式,陆续走高质量发展之路,对碧桂园集团的发展布满信心。

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