深圳楼市拐点？香港刚需涌进，利好还是利空？

国家层面在全力支持房地产，当时年前的成交量已经回升，业主心态也会越发强势，很多看看的刚需、换房群体会因为成交量攀高而抉择进场。

但3月的小阳春不意味着大家必须只能在这个时机点买房，与其仓促应战，不如先做规划、先做预备。

另外3月是很多家长给孩子预备学位房的时间，深圳的学位房风险至少会继续到2025年，大家谨记谨慎挑选。

说回正题。深圳的楼市行情最近又迎来一波崭新购买力，很多香港刚需抉择在深圳买房。有人问：这些也是外地购买力。当年深圳人涌进东莞，会侵害东莞楼市。

现在呢？来自香港的“外地购买力”涌进深圳，这是把深圳当做东莞了？

先看目前的楼市行情。

2月份，深圳的新房网签量是2041套，二手住宅过户量是2509套，这是往年5月份以后，深圳首次出现的二手成交超过一手成交数据。

深圳是二手房为主导的存量市场，正常情状下，新房、二手房的成交占比应当是二八开、三七开，因此目前的数据还有很大的提升空间。

二手房的另一个数据也值得关注：2月份，深圳二手房录得量破3500。

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二手房录得量，是依据买卖合同时间统计的数据，签合同再到房管局备案，有一定时间延迟。正常情状下，2月录得量的一些数据，将变成3月的过户量数据。

过往的2月份，大家可以当做市场热起来的前奏，适当重视，但要陆续关注后续表现。

更值得关注的一个信号是2月26日发生的，香港工联会提议，港府在大湾区购买商品房作为公共房屋。

香港和大湾区楼市产生亲昵关联，上一次是在2019年。2019年11月7日，香港居民获得粤港澳大湾区9个城市买房豁免政策，深圳就是最受益的城市。

现在，已经有机构开始安顿大巴车，接送香港人北上深圳、实地看房了。

供需角度看，这是利好。这跟深圳人跑到东莞买房有本质区别：

深圳人跑到东莞、惠州买房，主要目的是投资，击鼓传花抬轿子，这导致外来购买力存在隐患，因为这些购买力实际并不认可当地城市，随时有抽离的风险。

但很多香港人来深圳的，是为了养老（不清除同时有投资的用意）。

对大陆人来说，香港、深圳的楼市，对比深圳、东莞楼市，还有一点区别。

就是深圳对比东莞，肯定深圳好。而香港对比深圳，在楼市这个问题上，我的意见仍然是优先深圳——对大陆人来说。

往过香港的朋友都知道，你要办港澳通行证的。在香港没有彻底实行自由通行的前提下，大陆人与其到香港买房，单说投资，有其他更好的抉择。

深圳楼市的很大一股概念，与“香港”有关，比如前海、河套。包括年初深港两地通关，也让深圳一些口岸区得到明显利好。

但是大家注重，无论是深港两地通关，还是港人来深买房，并不意味着深圳所有板块都能受到利好，即使是南山、福田、罗湖这些板块，也不是所有子板块都有利好。

面对机会，我们不妨提前考虑两件事情，第一件是它的风险有多大，第二件则是有没有比它更好、更安全的机会。

当然，大家假如想趁机卖房子，不妨拿“香港”做文章。楼市消息是把双刃剑，用得好的是高手，用不好的被剑伤，这是永恒的道理。

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