财报深响| 贝壳的2022年：流失6万中介，研发费缩1/5，降本增效亏损仍增164.5%
出品 | 搜狐科技
作者 | 尹莉娜
3月16日，贝壳发布2022年第四季度和全年功绩报告。
财务数据上，2022年四季度，贝壳净收进为167亿元，同比下滑5.8%，超出功绩指引上限和市场的一致预期，净利润为3.72亿元，同比增长140.6%。
2022年全年，贝壳营业收进为607亿元，同比下降24.9%。净亏损约14亿元，亏损同比扩展164.5%。
经营数据上，2022年贝壳全年成交额(GTV)为2.61万亿元，同比减少32.3%。
其中，存量房GTV全年同比下降23%，但四季度同比提升1.5%。
但在往年增长势头正猛的新房业务上，贝壳平台上实现的全年GTV出现了较大程度的下滑，同比下降42%，四季度同比下降26%。
截止到往年第四季度，贝壳在移动月度活跃用户（MAU）人数从2021年同期的为3740万微降至3660万。
同时，截至2022年12月31日，贝壳的门店数量为40516家，与2021年同期相比下滑超过1/5。
中介也在不断流失。截至2022年12月31日，贝壳平台的经纪人总数为39.4万人，与2021年同期相比下滑13.3% ，相当于减少超6万人。
“第二曲线”暂难当大任
大环境不景气，一向在业务上“强势”的贝壳也同样难逃下滑。
仅从销售数据上看，贝壳的表现甚至不及大盘：2022年，全国商品房销售面积13.58亿平方米，较上年下降24.3%，比贝壳的交易额下滑比例还少了8个百分点。
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但不可否认的是，来自新房和二手房的收进仍然是贝壳收进的“绝对主力”，两者合计占收进的比例达到87%。其中，新房收进占据47.2%，二手房收进为39.8%。
另一边，贝壳在2021年底开始发力的“第二曲线”业务上，增长势头明显。
2021年中，房地产市场继续下行。当年年底，贝壳发布了“一体两翼”战术，将重点服务从房产交易扩充到住房租赁、家装、家居、家庭服务等更多领域。
在家装家居领域，2022年，贝壳在该领域全年收进为50亿元，2021年同期为1.97亿元，大增原因是收购圣都家装后的财务并表。
并表后，贝壳在家居家装领域占收进的比例也骤然上升，从2.4‰上涨到了8%，但这种通过并购的方式得来的增长，暂时还很难看出未来趋势。
不过，贝壳在财报中透露，在可比口径下，2022年实现合同额为69亿元，同比提升31%。
在新兴业务及其他收进上，贝壳由2021年的21亿元增加33.4%至2022年的28亿元，主要由于轻托管租赁服务的净收进增加，但金融服务净收进减少抵销了部分增幅。
总的来看，“第二曲线”和新兴业务占收进的比例都仍在个位数，暂时也“难当大任”。
毛利“不降反增”
一众下滑的财务数据中，贝壳在毛利及毛利率上的提升格外显眼。
财报展示，往年第四季度，贝壳的毛利由2021年同期的29亿元上升40.4%至2022年第四季度的41亿元。
毛利率上也有不小的改良。2022年第四季度毛利率为24.4%，而2021年同期只有16.4%。
放大的全年来看，尽管贝壳的毛利由2021年的158亿元下降12.9%至2022年的138亿元，但毛利率却从19.6%上升至22.7%。
财报阐明称，贝壳毛利率上涨的原因有三。
一是奉献利润率相对较高的存量房交易下滑少于新房，但占比提升。2022年，贝壳在新房上的收进占总收进的比例为47.2%，存量房为39.8%，而在2021年，两者所占的比例分别是57.5%和39.6%。
二是经纪人数量减少，固定薪酬成本减少。截至2022年12月31日，贝壳平台的经纪人总数为394,020人，与2021年同期相比下滑13.3% ，相当于减少超6万人。
三是利润率较高的项目数量增多以及固定薪酬成本占新房业务净收进的比例相对降低，致使新房业务的奉献利润率提高。从财报上看，新房的奉献利润率从19.3%上涨到了23.6%。
从成本和费用的角度来看，贝壳的营业成本从往年的649.3亿元下降为468.9亿元。
三项费用中，除营销及市场费用从43.1亿元微涨至45.7亿元之外，一般及行政费用从89.2亿元下滑17.7%至73.5亿元，研发费用从31.9亿元下滑20.3%至25.5亿元。
财报阐明称，研发费用的减少，主要是由于研发人员人数减少，致使人力成本及股份支付薪酬费用减少。
估量一季度收进上涨超四成
在房地产回热的预期下，抛开过往成果，给出预期才是要紧事。
依据国家统计局最新发布70城房价数据展示，2月份，商品住宅销售价格环比总体上涨。
国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称：“2023年2月份，随着政策效果逐步显现及住房需求进一步释放，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数陆续增加，各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。”
贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东在财报电话会上也对行业发展给予了乐看预期。
他推断，2023年全国存量房市场将较2022年同比增长会超过15%，价格平稳。对于2023年新房市场，总交易金额估量可以保护在2022年的规模。
在此基础上，展看未来，贝壳估量2023年第一季度净收进总额将在180亿元至185亿元之间，同比上升约43.4%至47.4%。