【京玥兰园】一休测评：通州双地铁的通勤盘，央企产品到底如何？

大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。

本文首发于【一休侃房】公众号。

今天来聊聊【京玥兰园】。

楼盘名称：京玥兰园

开发商：能建集团

价格：指挥价6.2万/㎡，开盘有折扣

位置：城市副中心通州，梨园镇

户型：75㎡纯南两居、76㎡东西两居、89-100㎡三居、118㎡小四居、134㎡四居

容积率2.5、10栋楼、804户、6-15层住宅、车位配比1:1.2

要害词：

央企开发商、精装交付、1号线7号线双地铁、育才学校通州分校对面、配建幼儿园、纯商品房、刚需上车盘、低总价门槛

老规矩优缺点分析放在文末。

土拍时刻

2022年北京三批次集中供地，葛洲坝+通投联合体（中能建城市投资发展有限公司和北京张家湾设计小镇有限公司联合体）以总价16.5亿底价摘得通州区梨园镇东小马土地一级开发项目FZX-0306-6007、6008地块，折合楼面价约为2.93万元/㎡，销售指挥价：6.2万元/㎡。

其中的6008地块为托幼用地，需配建幼儿园，6007地块为居住用地，占地约2.16万㎡，容积率2.5，控高36米（局部45米）。

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地段分析

恐怕很多人都还认为通州＝副中心，其实不然，通州面积906平方公里，但副中心只有155平方公里。

一句话：155平方公里的副中心才是被各种资源倾斜最多的，咱们老百姓用税金砸出来的区域。

也就是说，老通县的大部分领域都不算副中心，两者的价值区别和前景当然不同。

讲真，前几年有一个说法，155以外的部分，都是拓展区，都是副中心。放出口风的部门也算很权威的，但有些事情，你懂得。有些话，终究是说说而已。（有点像昌平的未来科学城，自从领域扩展以后，更完犊子了，这些东西咱也不敢多说，感兴致的后台聊。）

京玥兰园项目，就在155平方公里以内，在比较靠南的位置，最靠近官方规划的三大功能区中的文化旅游区。

除了商务区（运河CBD）、行政办公区（市委市政府）、文化旅游区（环球影城）这三大功能区以外，副中心规划亮点当属城市绿心，而这四部分分别位于项目的北侧、西侧、南侧，呈环抱之势。

咱们说说周边配套吧，售楼处总结的东西，往往不太实用，一休自然要用用自己的语言给大家分析。

商业配套：

万达广场、北投爱琴海购物公园、莱悦购物中心，这三个稍远一点，车程要15-20分钟；九棵树的阳光新生活广场、领展购物中心，玫瑰坊商业中心（售楼处四周，带影院和物美超市），这三个商业很近，开车5-10分钟。

既然挨着文化旅游区，那日后的购物场所自然是少不了的。环球城市大道商业街早就投进使用了，还有重大利好，就在环影东侧一路之隔，北京最大奥莱，据说已经开建了。

休闲配套：

项目北侧直线距离400米是梨园主题公园，就在家门口，饭后遛弯没毛病。

车程10分钟，可以到达城市绿心，这是超大的城市森林公园，带有剧院、博物馆、图书馆，号称是免费公园的天花板。

医疗配套：

通州妇幼保健院、东直门医院通州院区（中医院领域算是全北京非常好的），这俩比较近，开车10-15分钟。

潞河医院，这是老通县人民心中最好的，俩字：权威。始建于1878年，前身是美国教会医院，现在全称喊首都医科大学附属北京潞河医院。

友谊医院（通州院区），也是首医系的，已经投进使用，这医院来了以后，潞河没那么香了。友谊旁边，还有一个安贞医院（在建），还是首医系，这俩都是北京Top 10的大三甲，特别是友谊的消化科和安贞的心脏外科，这两个科室妥妥领跑全国。

北京大学人民医院也有通州院区，但位置实在是太偏远了，就因为是北大系？一休也搞不懂，反正首医系的位置都不错。

学校配套：

项目北侧，一路之隔就是北京育才学校通州分校，九年一贯制，面积大，硬件好。在一休印象中，王治郅、宋丹丹是西城总校的校友。

即便现在谁也保证不了肯定能上，但是按照就近进学的原则来说，期看非常大。而且项目自身配建了幼儿园，目送式教诲，全都在家门口解决，不错。

高中阶段，那就得考了。通州的教诲情状在非城六区中，算是很靠前的，特别是潞河中学（没错，还喊潞河），基本稳居北京top 50，算是非城六区学校的翘楚。其实通州的配套，确实有提升，大医院过来了，好学校也过来开始搞分校了，究竟公务人员子女增加了不少，整体教诲环境会不断提高。

交通配套：

这就得重点说了，地铁方面，优势极大。

京玥兰园距离1号线八通线的临河里站实际距离1.1公里左右，距离7号线的群芳站和高楼金站实际距离1.2公里左右。

这两条线分列在京玥兰园项目的南北两侧，都是北京东西向主干线，有大量换乘站。即便不换乘的话，一小时内可以达到国贸、大看路、双井。

1号线修建得最早，线路较老，人流量大，但其重要性不言而喻，究竟是北京的首条地铁线路。假如想舒适乘坐，可以优先7号线，人少，甚至有机会夺个座。

公路方面，抉择面可太大了。

高速有京通快速路、广渠快速路、京哈高速、京津高速、东五环、东六环。

还有通马路、朝阳北路、朝阳路等主路。门口的路网也基本都完美了，开车很方便。特别是往主城区的主路很多，特别和朝阳区联系极为亲昵，难怪人家是朝阳区的后花园呢，这是大量通勤刚需抉择通州的重要原因。

对于老百姓来说，最大实惠当属高速费的取缔。六环内进京方向，只有京通快速路和通燕高速的早高峰收费两小时，其余路段全部免费。这也是真正支持副中心发展，加强副中心和城区的联系。（题外话，通燕高速早高峰还收费这个细节也能看出来，燕郊终究是燕郊，区别对待。）

虽然进度不咋快，但副中心的基础设施还会上一个台阶，也可能是很多台阶，需要时间。就项目周边来说，地铁102号线规划、通马路拓宽快速化，还是有利好的。

京玥兰园项目的南侧也是一个住宅地块，再往南有一大片综合服务用地。北侧是群芳中二街，马路对面就是北京育才学校通州分校。

东侧是瑞都公园世家、DBC加州小镇等二手房，还有土桥PLUS文创园和同仁堂制药厂通州分厂。

四周有两处配套利好，在上图标记了黄框的位置。首先是梨园城市森林公园，在梨园主题公园西侧。应该快建完了，这公园面积可真不小了。据说有一个特殊之处，里面会有很多梨树，真正的梨园。然后是梨园体育中心，在公园和学校之间，解决副中心南侧短缺大型体育馆的问题。（梨园美术馆也在这边，但后来虎头蛇尾，改喊韩美林艺术馆三期了。）

产品分析

京玥兰园是6-15层的小高层和准洋房产品，一共10栋楼。

洋房一梯两户，小高层两梯四户，得房率76%-80%，层高2.95-3.05米。

估量2024年底交房，精装交付，葛洲坝物业治理。

虽然限均价是6.2万，但开盘会有折扣，价格估量会低于6万。

南侧是两栋6层洋房，房源是100㎡三居，层高3米。

中间有三栋，算是楼王景看。大户型放中间，一分钱一分货，没毛病。位置最好的是6号楼、7号楼，层高达到了3.05米，135㎡的四居。

5号楼也只有6层，真洋房，是118㎡小四居，其南向是小区配建的幼儿园。视野和摘光会更好，但不清除噪音影响，见仁见智。

小区整体南低北高，这样摘光会更好，常规操作。

最北侧是三栋高建筑，有14层和15层。两梯四户，每个单元的中间户是两个75㎡的纯南两居，两边的边户是89㎡三居，从2019年开始，很多项目基本都这么干了，这种两梯四户的建筑特征很明显，比如南向立面不平，中间户一定会凸出来。

西侧还有两栋9层建筑，以东西通透的76㎡两居为主，还有小部分89㎡纯南三居，这个户型比较特殊。

100㎡以下的户型层高就都是2.95米了，和大户型比肯定差点意思，但其实也还可以，大部分新盘是2.9米。

京玥兰园一共6个户型，数量较多，一休简要分析。对户型很在意，想深聊的粉丝，留言。

A户型，75㎡纯南。

进户有玄关，进门是卫生间，无法做到明卫，但干湿分别还是没问题的。L型厨房，麻雀虽小五脏俱全。

功能性齐备，整体结构中规中矩，主流设计构思。

这户型假如是中高楼层，视野会很不错，完全无遮挡。

B户型，76㎡两居。

主卧和客厅的面宽尺寸其实优于纯南户型，通风效果也好一些，但摘光和纯南相比肯定食亏。还真是各有优缺点，两居咋选？每个人的答案不同。

亮点有三处。

1、这个面积段，竟然安顿了一个小家政间，不轻易。

2、卫生间的洗手池外置，实际生活中使用效率更高。

3、相比同类户型设计，厨房的开窗面积很不错了，所以厨房做了U型，而且面积不小。

C户型，89㎡南北通透三居。

南向两面宽，但通透性其实不错，而且是双卫，边户的话能做到双明卫，加分项，在这个面积段并不多见。

一休认为，特殊适合预算有限，要三代共同居住还想追求点体面实用的家庭。除了双明卫，三个卧室不挨着，也是非常重要的细节。

功能性提升了，但俩卫生间的缺点必然也有，每间屋子一定会相对变小，这是无法避免的。

相比89㎡三居，100㎡三居的舒适性又提高了。边户保留了双明卫，家政间和储躲间也更多，厨房也大了，南向面宽也多了，楼栋位置也不一样。

一句话：预算够的话，您肯定要直奔100㎡三居。

118㎡，小四居。这户型最大优点，一休认为是可改空间大。

四叶草布局，也喊眼镜户型，四个房间分列一角。

假如家庭人口少，很注重客厅生活，或者家里经常来朋友的话，也可以考虑把南向那间房子打通，颜值一定会提升。

135㎡户型，纯南向三面宽，尺寸有提升。

有两处亮点：

1、进户玄关更讲究。

2、餐厅可以摆大圆桌了。

缺点总结

1、不管是啥位置，啥地段。通州双限购这事暂时还是无法改变的，二手房阶段，需要有资格的买家才行，多少会食亏点。

2、地铁7号线已经通车，这部分利好已经被释放，其价值已经包含在定价中了。

3、售楼处本来都做好了一个100㎡的样板间，也开放过，但没几天竟然因违规，被要求整改，难不成是开发商本地关系不够硬？开盘时间也比预期推迟了，项目团队的预备、调研工作未免有点不到位。

4、开发商估量要做5个样板间，还是有些诚心的，但据说是要3月份左右才能完成，咱既然是找茬，那必须要给项目扣1分，就因为慢了，哈哈。（开发商想在实际地块弄，客看来说，这样确实会慢点）

5、坦诚来说，京玥兰园项目不能算是老城区核心位置。所以1公里内的现状生活配套，并不算极为丰盛。

6、周边竞品国誉未来悦的到手单价会更低，位置更靠近老城区。（那是共产商品房，有差异，想聊竞品对比的粉丝留言。）

7、项目西侧有小高压线。

优点总结

1、到地铁的距离是步行领域内，而且是双地铁线，均已通车。能称心这个条件的项目，哪怕是五环外，也真心不多，对刚需地铁族非常友好的新盘，具备稀缺性。（朝阳海淀的很多项目都是八万多的实际单价，旁边连一条地铁都没有，甚至有的连规划都没有。）

2、国贸的工作人群，把这里作为自驾通勤盘完全没问题，走广渠路、京通快速路、京哈高速都行。

简单来讲，京玥兰园属于“进可攻退可守”的项目。即便咱不指看任何通州利好，踏踏实实来说，做一个优质通勤盘也已经很香了，昌平南不就是这么火起来的吗？

3、先不说学校咋样，家门口能解决上学需求，其实真不错了。幼儿园和小学初中，一南一北，都在家门口，幸福指数提升。而且这育才学校通州的分校并非是最近这两年“名校遍地开花期”引进的，是2007年就建成了。

4、这两年，逐渐有了碧桂园、北京城建、金地这样的大开发商来到了通州。但央企开发商在通州市场确实阔别已久，中能建集团算是现在的独一份了。资金状况良好，烂尾风险是不存在的，究竟是国务院首批地产央企。

5、副中心内的产品，户型普及差，虽然这两年有点好转，但次新房和老房子的大环境已成定势了。二手市场来说，这户型在通州绝对能打，非常豪横。

6、地块结构很好，比较扁平，轻易开发。楼面价不到3万，利润率还可以。

7、咱也就是说，往西看，西六环外的新盘限均价都6万多了，而且是生态涵养区门头沟的项目。而京玥兰园在副中心通州，还是六环内。

8、副中心155公里内，且南侧挨着环球影城那边还有空地，这些都是未来的想象空间。官方把真金白银的钱已经花出来了，市一级的单位也大部分都来了，没啥回头路，即便发展的慢，但是目的还是清楚的。某种程度来说，雄安重回河北，对通州是个利好，你细品，不多说。

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