2022年实力交付1281万方,解码金科背后的硬核交付体系

作者丨王泽红

出品丨焦点财经

走过2022，进进2023。

纾困一年，“三支箭”密集落地后，地产迎来要害性转折点，叠加疫情全面放开后经济恢复的大背景，市场对于2023年房地产走向预期普及向好。

辞旧迎新之际，房地产“保交付”大年也迎来年终检验，自2022年7月全国停工停贷事件不断发酵，中心政治局会议首提“保交楼”后，房地产行业便进进“交付时代”。

这是一个房企“交付力”被放在火上烤的时刻，往年业内诸多年终榜单多集中于销售规模，今年却更改为交付成果，背后寓意不言而喻。

房企实力的比拼成为了交付比拼，交付的重要性被提到了前所未有的高度。

比如，金科就将“保交楼”列为“头号工程”，甚至以“保交楼”作为经营原则，通过差异化展排复工方案、建立复工复产监控机制、实行专款专用等措施千方百计保交付。

新年假期刚过，金科全年交付成果也随之出炉：2022年1-12月全口径共计交付项目149个、交付批次252个、交付体量1281万平方米，仅住宅交付总套数82618户。其中，提前交付项目51个。

在行业交付备受考验的一年，完成这样的交付体量殊为不易。

政治局定调“保交楼后，金科曾迅速召开过一场专题会议，彼时金科创始人、总策划师黄红云，董事长周达、总裁杨程钧全部出席，整场会议没有余外议题，只围绕“保交楼”展开，定调要征服一切困难，果敢打好“保交楼、稳民生”攻坚战。

如今来看，这场攻坚战成果显著，甚至提前交付51个项目。更为重要的是，这些数据体现的不仅是量的交付，更是有品行的交付，是交付力、产品力和服务力的综合成果，这与金科“既保交付、又保品行”的交付体系密不可分。

2022年，金科、万科、龙湖、绿城、远洋和美的置业等房企，在内部搭建“交付体系”，从产品、工程和服务三个板块构建全周期交付体系，总结回纳出一整套工程品行准则体系，成为“交付时代”的典型房企。

但各家体系的环节各有偏重性，金科的特征是“保交付上能打硬仗，品行方面严谨到苛刻。”

拧成了一股绳：组建攻坚作战队

打硬仗主要体现在其强有力的作战队伍，以及缜密的作战体系。

据了解，金科成立了从上至下的“保交楼工作组”，总部层面以总裁为组长，联席总裁、副总裁为执行组长，运营、财务、风控、法务、成本、工程、客服等中心部门负责人为组员，全面统筹保交楼工作。

各大区域公司也相继成立属地化“保交楼工作小组”，重点研究和解决符合本区域、本城市各项目的相关重点问题和要害路径，对交付有风险的项目实行“一盘一策”；如今，这一机制已延伸至项目层面。

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“保交楼各级小组每周都要召开例会，梳理保交楼工作堵点，然后各区域公司上报需要紧急解决的事项，集团会摘取‘绿灯’方式，随时组织专题会予以解决。”一位区域高管告诉焦点财经。

“现在上下统一，已经拧成了一股绳。”该人士表达，治理层前所未有的重视，创始人黄红云对内多次强调保交楼是企业生存根本，董事长周达更是将保交楼作为当前经营治理工作的首要任务，总裁杨程钧层层压实目的。

为了力保前端生产，金科建立一套从工程进度、资金监管到施工质量保障的保交付机制，包括建立复工复产周报机制，强化交付风险预控，统一并绑定运营计划、资金计划，以及加强工地远程视频监控系统运用等。

这套机制落地到区域层面，更为厚实。如，金科豫鲁区域不仅推出特色化工地开放日，从工法工序、交付准则、精美化工程及高品行施工等几个层面透明化展示工程品行与进度；并且坚持高频次工程直播，弥补因疫情影响工地开放日落地难的缺陷，年度直播近百场；大本营重庆区域也推出线上工程进度播报、线下多频次工地开放日的组合拳全面展示施工进度；川云区域一年内开展“预鉴·新蓝图工地开放日”线上线下参看活动高达30余场，让业主真正“近距离”看到生产建造的每个过程。

两广区域南宁金科城更为发狠，细化出五大保交付体系：一是工程进度可视化；二是实行365天工地开放、全天云监工保障透明施工；三是多方监督购房款项；四是成立“金品监察官”监督项目经营；五是每月举办工艺工法开放日展示施工质量，将工程进度、施工状态、资金、品行等“素颜”展示。

假如从2022年7月底行业进进“交付时代”估算，金科用时不足半年，便打造了一支能打硬仗的作战队伍，各级保交楼小组协调作战，总部层面各对口领导定期赶赴一线，现场解决各区域公司的难点、堵点、卡点，战术缜密却又极具灵巧性。

连续接“箭”：融资“活水”涌进

面对保交楼的重任，金科还设置了激励考核，鼓励各区域公司积极追求各方支持，将政府保交楼政策的支持、纾困资金的引进与区域公司下半年目的责任书、月度经营考核挂钩，设置了300-500万的专项激励。

焦点财经获悉，金科华北区域已获得政府纾困资金支持，为沈阳三个项目解决了资金困境，是沈阳首批获得政府纾困资金的项目；两广区域也取得实质性进展，南宁轨道地产并购世茂金科·博翠江山二期，成为广西首创国企进资助力民企保交付案例；川云区域“金科·集美公馆”被纳进首批德阳市政府“保交楼”项目，获批近亿元贷款……

依据金科此前公布的三季报数据，截至2022年9月末，金科已累计获批国家及地方政府专项借款资金额度约12亿元，其中近6亿元可用资金已拨付至项目公司，一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力。

更为要害的是，自地产稳融资“三支箭”密集落地以来，融资“活水”不断涌向金科。其不仅展开了“第三支箭”股权融资行动，还接连获得多家银行授信支持，与光大银行重庆分行、建设银行广西自治区分行、建设银行山东省分行签订战术协作协议。

12月29日临近新年，金科又与中原银行签订战术协作协议，获得中原银行50亿元综合融资服务。

正是这样一支攻坚队伍，对内对自己层层加码，对外积极追求支持，使得金科在大考之年完成交付项目149个，提前交付项目51个，交付体量1281万平方米。

从图纸开始：123道准则卡点

不止于此，保交付显现的仅是一个进度结果，对于房地产项目而言，关注的还有交付品行，两者合二为一才是真正意义上的交付。

从方寸图纸到产品形成，每前进一步，不仅是施工进度的推进，更是品行的步步锁定，不断累积而成，金科149个项目高质量交付背后，是这一套体系不断重复运转的结果，这也是其交付体系被冠以“严谨到苛刻”的由来。

金科品行交付的精美化过程管控，是前置到方案设计阶段开始的，将交付周期拆解为交付前、交付中、交付后3个部分，整个流程被切分成123道工序，如同制造业的精美化生产流程一样，每一道工序均制定有严苛的准则。

为了保证设计图纸真正落地，金科甚至专门成立了产品力提升小组，率先设立“产品体验官”，定期现场巡查，定时交圈总结。

特别是交付前的“9361”四个交付管控节点，按照交付前9个月、6个月、3个月起，从建筑、地库、项目周边、景看园林、大堂门厅、物业中心用房等维度多次勘验，保证项目进展及品行；到交付前1个月，组织“业主开放日”活动，由专业工程师随同预检，整个流程共计76项准则化服务动作的行动体系。

为了结合当前市场环境，金科将管控模式更新为以“集团专项检查+区域月度检查+项目周检”的模式，构建了三级管控体系，严厉掌握项目建设各项准则。

落地到各区域公司，拆分的更为细致，金科重庆制定出十大专业质量管控体系，上千个质量管控节点，欲“出于图纸，而超越图纸”；豫鲁区域则是强化工程体系建设，建立了1个制度、16个方法、8个准则、7个指引、7个配套文件。

金科华中区域则是建立建筑素材的可追溯机制，设置8大样板带路、58个质量把关点，明确17项内部施工准则、数10项准则化治理动作……

“各大区域已经进进内卷模式，不仅拼按期交付，更在拼按质交付。” 上述区域高管透露道，总部对交付风险的预控卡的很严厉，每季度会发布竣工交付风险项目红黄灯预警，整个流程没有漏洞可钻。

而且，就在2022年初，金科打造一年的“金工智造”智能驱动系统也上线运行，这套系统以项目全生命周期为时间维度，以项目要害工作为着手点，以“应知、应会、应为”逻辑为任务触发、完成方式，能及时提醒项目成员按时完成相关工作，相当于又加了一道保险。

头尾闭环：锁定交付品行

金科的交付体系中，有两个要害环节：

一个是实行“样板带路”制度，坚持样板先行，在外立面、景看、室内施工前，需要先保证样板段施工质量称心设计要求，方可大面积施工，相当于列车的“火车头”，带动的是整个交付工程品行。

另一个是“交付点评”制度，项目交付前，先行组织各部门联合巡检，针对交付项目现场存在的问题提出整改、提升意见，待项目整改完成后，才能交付。

“样板带路”是头，“交付点评”是尾，一头一尾形成闭环，中间则是严苛的质量管控体系，锁定整个交付前品行。

进进交付过程则与对内的严苛风尚截然相反，金科交付现场显现出两种风尚：一种是高效解决问题，另一种是温情收房体验。

进进到交付环节，最受业主称道之处，就是从发现问题到解决的高效。金科“柳州揽山庭”项目交付期间，甚至做到了5分钟内上门、15分钟内处理解决、3天内整改回访的极速处理，有业主赞颂“有种风驰电掣的感觉” 。

每一户业主都有专属陪验小组全程验房，是金科交付的标配。验房工程师一对一全程随同，大至公共空间的单元门禁、公共电梯，小至家里的门窗、地面、墙面、开关、防水层、阴阳角等，如发现问题立刻整改。

据了解，金科豫鲁区域通过配备专业验房师，报事处理摘用“117法则”，即当天上报、当天复核查验、7天内反馈处理进度；华东区域更是由区域副总、城市公司副总及项目总等高管全程随同收房，被业主形容为“高管面对面”，这一举措在两广区域则是被称为“高管陪验”。

此外，为了营造温馨的收房氛围，各大区域“八仙过海，各显神通”，川云区域在夏日提供银耳汤和绿豆汤解暑纳凉；华北区域为业主婚房提前验收，给交付当天正值生日的业主过生日；两广区域更是进行主题交付，试点“交房即交证”……

正是在这样的交付体系的保障之下，金科2022年涌现出重庆翰粼天辰、杭州博翠碧蓝湾、成都博翠湾、桂林集美江山、集美玉溪星台、宜昌云玺台等一大批优异项目，为行业交付树立了标杆。

按期按质硬核交付再叠加软服务，金科全年149个项目、1281万平交付成果背后，不仅是交付力的体现，更是产品力与服务力加持的结果，也是其期末答卷里的加分项。

对于金科而言，交付仅是开始，更多的美好服务在交付后……正如金科业主所言，一见倾心的相遇，定义品行生活的准则；看过宽广的世界，就更懂美好生活。

来源：焦点财经