北京楼市，2022年买房干货，值得收躲

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和意见。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

关注“北京房姐” 微信公众号，加进知识星球”北京买房“ 进行提问，有问必答，全程指挥买房

提问：目前想在看京购买一套700-800w之间的两居室房子，看京西、看京南、或者看京更北一点不知道如何抉择这几个地段，这个价位适宜的开发商有哪些？大的开发商房价都在千万以上，还有就是除了看京地段还有别的地段适宜吗？例如双井等？是优先考虑交通还是户型朝向或者开发商？

回答：看京内部的住宅产业也是分化浩大，以地铁站划分比较清楚： 看京南：以淘老破大最适合，商业配套交通都不错，不是顶尖但足够成数； 阜通：商业更丰盛，物业较少，看花路等社区淘老破小，看京新城，都市海岸等老破大； 看京：看京最成熟的内部区域，老破大较多，属于稳妥的抉择； 看京东：地铁口没有盘，主要在soho四面，其中橄榄城国风北京等属于标杆盘，宝星，慧谷等次新房存在淘笋机会，soho四周也是目前看京最繁华的综合区域； 东湖渠：清静适合住家，商业配套等及格，以西面几个次新楼盘为标杆存在淘笋机会，利泽等老小区偶然会出老破大存在机会。 看京西：断头路，主干道阻碍，回迁老小区居多，属于较差区域； 还有一个没有地铁的小区域 意见看下 澳洲康都、首开知语城、北京香颂、慧谷阳光。 双井可以看下 苹果社区南区、天之骄子 优先考虑交通

提问：房姐好！新人首问！ 1，假如想买在房山长阳或者良乡，自住兼投资，400万子弹，二套，主要从保值增值角度，哪几个小区最为推举？ 2，假如不买在房山，仅为投资，400万子弹，二套，北京投资回报率最高的小区有什么推举？

回答：1. 长阳：紫云家园、新悦都、长阳国际城、熙悦山 2.良乡大学城北：金地朗悦（或国誉府） 2. 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区、石佛营西里、安苑北里、安慧东里、丝竹园、惠新里 投资角度，首选城区内

提问：房姐您好，本人名下还有一套购房资格，计划全款八百万左右现金（首套贷款已贷款用足），想在北京买套次新两房投资，个人比较倾向于看京或四惠地区，您觉得是否适宜？或者有什么其他更好的推举？还有时间方面，是春节前跑步进场二手房？还是等春节后抉择新房更适宜？谢谢。

展开全文

回答：四惠地区一般可以回避 四惠属于交通枢纽地段，有大型立交桥，有四环路，通惠河，建国路，京通快速，铁路，地铁...整个地区被隔断严重，很难买到优质标的。 800万首付现金，十分充裕，现在开始预备贷款，可以贷足1600左右，买一套2200-2300万的标的。 依据现在市场上的一线情状，可以灵巧调整。 比如假如有两套1200的标的，可以直接买进两套1200（分拆2个400万首付）标的。 目前买房要害的两点： 1.贷款搞得定 2.有房源出来，夺得到

提问：房姐老师，你觉得南京和合肥未来哪个发展更好，更适合买房？谢谢

回答：3年前 南京公认比合肥更强 2020年，你要说合肥可以正面对抗南京，大家也不会觉得太多不赞同见。 合肥有高薪产业，腹地人口更多，环境开放吸引人口。 南京依靠传统企业，城市结构还没有转型，未来的战斗力反而不如合肥。 合肥刚涨一轮，南京刚开始启动，这是南京目前最大的优点。 南京适合深耕本地客玩法。

提问：房姐老师，今天都在讨论个税申报，需要专门处理一下吗？

回答：每一个动作，都在透露一个人的阶级。 什么人讨论个税申报？ 工薪族， 特别年收进20-50万的工薪族，有点收进，以有资格纳税为荣，又想节约税费。 精力浪费在口惠而实不至的事情上； 没有时间往探求，往做真正重要的事； 打工到死，下一代陆续打工。 中产不是没有家学，中产的家学是教你打工。

提问：房姐，租金对房价的影响大吗？两个楼盘板块、楼龄、房价和面积差不多的情状下，是选租金高的吗？

回答：租金凸显房产真实价值，但是不能决定房产价值。 租客租房，和买房的需求不一样，大都会挑选交通便利，配套齐备的楼盘。 好租的房子不一定是好房子，市区公寓好租却不好卖，市区老破也很好租房价却涨不动，但是不好租的房子一定不是适合投资的好房子。 不好租，租金低的房子，投资价值8成有问题。 租金价值反应房产的现有使用价值，而房价包含了对未来的预期。 一个过热楼盘的房价短期内可能出现虚高，租金却很难虚高。 因为推动房价的可能有投机投资的盲目狂热成分，租金反映的都是当下的真实居住需求。 你听过炒房价的，但听过炒租金的吗？ 两个楼盘楼龄、房价和面积差不多的情状下，优选租金更贵，出租周期更短的那个。 房价可能会骗你，但租金不会骗你。

提问：房姐你好。对广州大坦沙的前景你是怎么看的？双桥8号，金湾明珠与西关海，你分别是怎么看的？投资前景如何？假如想淘二手，考虑到小孩读书，改良与自住，御金沙与金域蓝湾相比，你更倾向哪个？期待你的意见，谢谢！

回答：大坦沙不会成为海心沙的，太多规划都是空大上。 大坦沙板块里面的金湾明珠、双桥8号都不会太好的标的。 金湾明珠作为珠岛花园的新一期，实际还不如直接挑选老二手。 而双桥8号太接近珠江大桥，交通拥堵，噪音严重也不会是好抉择。 至于西关海，除非是纯粹想看江吧，自住类的，否则还不如往荔港南湾。 金沙洲那一带就更弱于荔湾西关了，起码交通便利程度不及，金沙洲大桥就是天人路隔。 意见若以你的抉择，还是西关海一带最佳。

提问：投资买房是丽泽商务区那边有潜力，看了保利百合，还是海淀田村那边有潜力？看了熙湖

回答：肯定是丽泽商务区，虽然一直没建起来，但本身概念还是在的。田村不意见看，本身的大环境不行，而且没有好学区，交通也一般，所以一直是海淀的洼地。丽泽四周 意见重点看 保利百合、金泰城、蓝调

提问：房姐你好，为了资产保值预备买总价650-700的房子，在看苹果社区北区100平米以上的大两居，60+平米的复式，和海淀花园公寓80平米左右的小两居，苹果社区房屋状况好，但交通没有花园公寓便利，花园公寓房子质量一般但环境差一些，请问应该怎么抉择？近期没有自住需求，期看租金回报好一些 另外也在考虑买两个300-400的大单间出租，流动性好不愁租

回答：苹果社区北区是商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，大多是办公类设计，典型的租金高涨幅低，投资不意见碰。 花园公寓只有两栋楼，里面很多办公的，比较吵，投资也不是好的标的。 意见看看 苹果社区南区、CBD传奇、首城国际、柏林爱乐、国美第一城

提问：房姐，我是昨晚的提问者，谢谢您耐烦地回复，醍醐灌顶，只是有几件事不明，期看确认下 1，手里两百两年后还120，您意见杭州而非武汉是吗？为什么呢？不会站岗吗～杭州这一轮行情不是比武汉走的还彻底吗，几乎走完了，只能等下一轮，也不知道什么时候来。而似乎武汉这一轮可能还有些机会的期看 2，按照手头200，估量30～40摩擦成本，七成也就是总价可能500～550，这个没错吧～。您说两年赚500也不是不可能，这意味几乎翻倍啊，您对未来二年杭州行情是怎样的分析 3，您说“虚空接力他还倒赚400”。做好最坏企图（还给他后无法再借出来）前提下如何做到虚空接力呢～ 4，我所能够往够到的总价，房姐觉得可重点关注哪几个板块或片区 房姐我觉的您真的超级厉害优异，非常感谢房姐，谢谢您

回答：杭州是确定性的城市 即使是下半段的行情 假如有90%的机会赚30% 也不要赌50%的机会，赚60% 杭州在二线进一线过程中，加上贷款宽松，假如价格空间还有30%，实际现金回报率完全可以做到100% 200可以买两套500万的四房 虚空借力，不是一句话的事 内功到位了，自然懂 钱江世纪城外溢，市北板块

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

关注”北京房姐“ 微信公众号，加进知识星球”北京买房“ 进行提问，有问必答，全程指挥买房

【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。扶助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指挥买房。私人订制最适合你的房产投资方案。