看看这11个旧改盘，抖动吧广州楼市

倒计时一天，魔幻的2022年就要过往了。

往年这个时间，阿拆都会拉一份长长的名单，展示过往一年广州旧改招商所取得的斐然成果，给大家打打鸡血。

今年情状有些不同，旧改迎来大变局，常规操作也不再常规了。

城市更新从大刀阔斧的激情转变到了精雕细琢的镇静，我们对政策的解读、趋势的总结也更多了。

?2023年，马照跑舞照跳，旧改接着“搞”

｜广州房产ricco摄

但 旧改开发周期长、沉淀资金量大，不确定性风险太多了，对许多居民、对房企而言，利好固然重要，但也只有瓜熟蒂落那一天，才能真正放心。

而评判一个项目是否跑在前面，商品房进市就是一个冲刺撞线的信号。

那么，有哪些旧改 预备在 2023年“大干一票”呢？

据不完全统计，天河、海珠、黄埔、白云及番禺五区，共有11个旧改有看亮相。

这些项目 总投资近648亿，计容总建面近1260万㎡，体量超百万方的就有7个。

产品嘛，有刚需，也有不同价格梯度的改良产品，更有“超级豪宅”，花样不少。

眼下政策友好，有置业企图的朋友们，不妨多多关注这些新增给予。

天河区

冼村旧改——保利天御

冼村是 珠江新城最早启动改造的项目，自2009年便被纳进改造计划，总投资高达150亿元。（数据来源：2022年天河区重点建设项目计划）

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然而，由于种种原因，项目推进多年却迟迟未能完成，被视为繁华CBD里的一道瞩目的“伤疤”。

｜冼村旧改@拆神摄2022年3月

幸运的是，近年项目陆续取得了重大突破。2018年项目一期 552套回迁房已顺利分房进住，目前三、四、五、六期摇珠分房工作也在火热开展中。

｜来源：新冼村新生活

而由其转化而来的新盘案名为 保利天御，在今年4月就发布了批后公示，有看在2023年进市。

相关规划展示，项目将建设1栋商业中心（3-4F），3栋办公楼（27-54F），以及3栋住宅（54F）。

其中住宅产品涵盖建面约240-450㎡户型，带豪装，吹风18万+/㎡。

纯粹的豪宅路线，又是珠城“ 最后一个住宅新盘”， 地段、产品以及稀缺性都没得说，不愁卖。

海珠区

新市头旧改——方圆滨江壹号

新市头项目，或者说 方圆·滨江壹号，是典型的“鸽子精”，阿拆从2022年盘到了2023年。

｜ 新市头旧改@拆神细鹏摄

回功于城央地段与优越景看，这个盘也是傲娇得不行，一直犹抱琵琶半遮面，吹风价曾高达11万/平。

今年8月的一张海报，可算是透露了进市时间——2023年。

啧啧啧，广州塔下，有盘喊价11万/平！但再不夺客，可能就晚了...

｜图源网络

和天御相比，这个项目还要更迷你一点。

其占地仅有2.7公顷， 一共规划有7栋34-39层的高层住宅（包括回迁房、政府安置房以及商品房）。

其中，商品房住宅主要在 A1#、A2#两栋，分布在项目东侧， 货量可能只有280套。

其中，A1#栋户型共有4个，包括93平-104平2+1房两厅两卫、107平三房两厅两卫以及132平四房两厅两卫，吹风价11万/平。

?啧啧啧，广州塔下，有盘喊价11万/平！但再不夺客，可能就晚了...

｜截图自项目楼书

黄埔区

作为“旧改大户”，黄埔即将释放的旧改给予，从货量来看，是当之无愧的NO.1，究竟，这本就是全市实施方案批复最为“积极”的区域。

从今年9月以来，广州陆续有约11个旧村实施方案批复，黄埔就占了7个。

结合项目进度与企业推货节点来看，将有6个旧改或会进局搅弄风云。

本就不清静的黄埔楼市，又是一场血雨腥风。

│老黄埔双沙 @拆神细鹏摄于2021年

勤诚达三子：洋田、黄登、长龙。

来自深圳的勤诚达，妥妥是位“闷声干大事”的主。

其进进广州仅五年时间，就已相继插旗6个旧改项目，光是在黄埔就有洋田、黄登以及水西长龙。

这几个项目，从正式确定协作关系到酝酿进市，最短仅用了不到半年时间，可谓神速。

这三个项目，目前案名也都出来了，分别是 勤诚达·悦城/悦峯/悦府。

其中，位于知识城板块的 悦城（洋田村），是勤诚达在黄埔摘牌的第一个旧改，也是几个项目中体量最大的。

洋田南临广河高速，往东就是增城中新，穗莞深城际新龙站（在建）与项目直线距离约300m，开通后可换乘地铁21号线。

从改造规划来看，洋田改造商品房位于项目北侧，位于知识大道以南，近山体、禾田、水塘等自然资源。

｜洋田改造融资地块规划

教诲配套也是一大亮点，方案展示，洋田村未来将打造6所幼儿园、2所九年一贯制学校（66班+72班）以及1所高中（36班）。

在售新房是同样主打教诲牌的升龙·学府上城，均价3万+。

与洋田同期签约的 黄登村，则将化身为勤诚达·悦峯，位于长岭居北部， 东临广汕公路，和目前南部的“给予大军”还有3公里左右的距离。

项目周边被山体围绕，西南、东北侧有木强水库、金坑水库，生态环境资源优越。

从此前规划来看，项目将打造康养高端社区，拟在未来3-5年内引进多家大中型以养老服务产业为主的企业。

｜黄登规划效果图

说起来，长岭居的人气一直差了那么点意思。

南部集聚了密集的住宅区，倒也算得上宜居，但悦峯项目作为北部的首个新盘，虽然有产业的布局，还是面临着不小的挑战。

进度最快的 长龙项目（ 勤诚达·悦府），位置算得上是三个项目中最“核心”的， 广汕快速路两侧，属于扩容后的科学城领域。

轨道交通方面，有地铁21号线长平站，以及建设中的7号线二期水西北站。

项目总体量约52万㎡，将打造为集住宅、商业、办公、教诲于一体的综合体，周边在售新盘不少，包括星樾山畔、 中铁建信达花语天宸、 振业天成等均价横跨3字头到5字头。

“闻名”二手科城山庄，挂牌价接近5.1-6.6万/㎡。

万科洋城岗

洋城岗项目属科学城刘村社区，东至玉云路，南至玉泉小学，西至云信路，北至开源大道，往年正式选定了万科联合体为协作企业。

由于紧挨着万科金色梦想，又是同一开发商操刀，这个项目也被不少人视作金梦 “二期”。

从改造方案来看，项目商品房计容建面约10万方，将配建12班幼儿园15班小学。

小学学位要求 在改造领域外统筹落实，也就是在玉泉小学的基础上进行扩建。

对于洋城岗项目来说，这是一个加分项。

虽然在上一波行情中，金色梦想二手已经冲破了4万大关，但目前均价还是集中在3万+，洋城岗将来的打法，也还是主攻刚需，快速出货。

不过，和黄埔新城低价+大盘的路子不同，这个项目体量小，规划设计可能会更精美一些。

老黄埔：合景双沙、 恒大城投庙头

这两个项目，我们也介绍过多次了，大家也都不陌生。

其中的双沙旧改，位于老黄埔核心区，是比较罕见的南向看江项目，估量会 开发偏改良的项目；

｜双沙规划效果图

而庙头项目虽然经历了不少波折，但有了广州城投的加进，进度也明显加快，双地铁，又有 超47万m²的商业配套，依旧值得期待。

只是进市时间一挈再挈，面临的竞争也越来越多，黄埔新城就是一大劲敌...

｜庙头改造规划

白云区

小坪村—— 佳兆业白云城市广场

这个项目 从2020年就吹风要进市，一直唤之欲出，却 无奈一直没开得了盘。

目前项目融资一期地块已全部封顶， 待融资商品房的土地款补齐，拿到国土证，即可开盘卖楼。

｜拆神摄于2022年5月

估量首推79-123㎡三-四房，吹风价5.5-6.5万/㎡。

42万㎡、9000户的规模，无论是开发成本，还是销售时间，甚至市场吸客力，都有足够强的优势。

此前小坪村地块 二度流拍，很大一部分原因，也是对这个项目有忌惮。

番禺区

碧桂园南浦、星河罗边

作为番禺旧改的”先锋“项目，南浦和罗边，自2018年相继牵手碧桂园、星河之后，已经过往四年时间。

今年三月我们往现场看过，两个项目拆除率都不低， 南浦的融资住宅也已经开工建设。

不过，坐落于创新城的罗边旧改，曾在年中传出了停工消息，又因协作企业星河退出南沙珠宝小镇旧改，引发了诸多担忧。

幸运的是，暂缓数月，项目又启动复建区开工仪式，从项目公司股权结构来看，星河依旧在里面。

另外，国企珠江实业也在跟进。

｜图源网络

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