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龙华金茂府是外来建筑师没有认实研究深圳室第建筑规划的成果，因而在室第产物五要素之首的总图设想中呈现Bug。
看房要收手机，此地无银三百两
但龙华金茂府在户型设想和项目营销中，却跟风学到了很多深圳楼市的阴招。
为了制止举报样板间违规拆修实况，避免现场照片曝光，在客户参看金茂府样板间之前，一律被要求“保管手机”。
其实，大大都的上食客户，其实不必然能看出金茂府样板间的隐讳。而业内人士一眼就能看出：龙华金茂府的样板间，甚至交楼精拆房的违规既成事实。
▲ 图3：龙华金茂府样板间所在的瑞府进口实景
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户型图无尺寸，瞒天过海
2016年以前，深圳所有项目标户型图都标有尺寸。2017年深圳“限拓展”，改动室第户型面积的查丈办法，销售查丈将以往的“拓展面积（赠予面积）”，计进户型建筑面积，加大了户型销售面积。
互联网是有记忆的。在龙华金茂府前期妥帖的新闻通稿中，项目标主推户型为155㎡3+1房、180㎡4房、240㎡4+1房。
但在后来的户型图中，间接改为155㎡4房、185㎡4房、248㎡5房户型。拓展面积的计进，以致180㎡户型改为185㎡户型，240㎡户型改为248㎡户型。响应地，拍地时的“规定容积率4.1”，也增加到“容积率4.22”。
▲ 图4：龙华金茂府的容积率变动
为了避免购房者发现户型的尺寸未变，而户型面积增加的事实，户型图上不印户型尺寸，可让市场无法发现户型面积增加，而户型尺寸未改变的事实。
龙华金茂府最后的户型图，曾经呈现过户型尺寸（图5、7）。而在销售时的户型图上，却不再标示尺寸（图6、8）。
▲ 图5：龙华金茂府的演示户型图，曾经标示尺寸
▲ 图6：龙华金茂府销售户型图，不再印有尺寸
▲ 图7：龙华金茂府的演示户型图，曾经标示尺寸
▲ 图8：龙华金茂府销售户型图，不再印有尺寸
有比力，才有辨别。深圳原则的室第户型，卧室均会摘用不计面积的凸窗，以增加“赠予面积”和室内空间。如深铁懿府的户型图，其所有卧室的窗户，皆为凸窗；以至餐厅、卫生间也设有凸窗。
▲ 图10：深铁懿府115㎡4房的所有卧室均为凸窗
龙华金茂府除了125㎡户型之外，所有户型都存在“阳台改卧室”。假设像新锦安海纳公馆、天健天骄.北庐那样按毛坯房交楼，将不会存在开发商的违规问题。
而龙华金茂府是精拆房交楼，于是“违规改建”成为实锤：155㎡、185㎡户型的“3+1”房，成为事实上的4房；248㎡户型的“4+1”房，成为事实上的5房。
审阅金茂府的户型图，原设想的卧室窗户，皆为凸窗；而原设想的阳台，被改成卧室之后的窗户，不再是凸窗。
▲ 图11：155㎡“3+1”户型，阳台改次卧成了4房
▲ 图12：248㎡“4+1”户型，阳台改次卧成了5房
▲ 图13：金茂府有凸窗的卧室，是原设想的卧室
▲ 图14：没有凸窗的卧室，是原设想的阳台改成的卧室
豪宅好户型的原则（1）
大面宽 + 横厅 + 大房
大面宽，短进深
笔者在台北旅游时曾发现，台湾人总结出最精简的好户型原则是“面宽”。台北楼盘会简单了然地在告白上，间接标明“面宽**米”。
面宽＞进深，是改进型好户型的根本要求，也是豪宅的好户型原则。
往年岁尾“日光”的天健天骄.北庐，并非“一二手房价倒挂”的项目，除了香蜜湖片区最牛的铝板外墙之外，和其大面宽好户型不无关系。
同样面积段，面宽大意味着南向开间数多。天健天骄.北庐209㎡户型西向香蜜湖，西南向 5开间，面宽 21米；2.5米进深大阳台，两面大凸窗主卧，将好户型诠释得淋漓尽致。
▲ 图15：天健天骄.北庐209㎡户型，面宽5开间21米
相形见绌的龙华金茂府楼王248㎡5房户型，面宽3.5开间约15米（卫生间、厨房按0.5间计）。
▲ 图16：龙华金茂府248㎡5房，面宽3.5开间
天健天骄.北庐209㎡户型的主卧开间约6.9米，以至超越了龙华金茂府248㎡户型的客厅开间5.5米。
▲ 图17：天健天骄.北庐的209㎡4房户型，主卧开间约6.9米
假设说天健天骄.北庐209㎡户型是3梯3户的楼型，户型面宽比金茂府3梯2户楼型好安插。那么，图18的2008年航空晴山月2梯2户的177㎡5房2厅2卫，面宽同样到达 5开间 20.6米，是深圳典型的大面宽短进深户型。
▲ 图18：航晴和山月的177㎡5房户型，面宽 5开间 20.6米
没有“黑房子”
室第产物的“四明”：明厅、明厨、明卫、明卧，即所有功用空间，不存在“黑房子”，均可天然摘光和通风，包管了栖身的温馨性。
自2002年北京天鸿集团开发的安柏丽晶存在“黑房子”销售受阻之后，近20年来，深圳楼市的室第户型，根本上消亡了“黑房子”。现在，深圳的小户型、刚需户型，也不会呈现“黑房子”。不然，该项目将销售受阻。
“四明设想”成了深圳室第户型的根本要求（公寓产物承认黑卫）。
笔者恰是根据（1）向心围合的总图设想和（2）存在“黑房子”的户型设想，揣度出金茂府一不是深圳的建筑设想院，二是没有在深圳设想过室第的外埠建筑设想院的出品。
龙华金茂府的主力户型185㎡、248㎡户型，都有不克不及天然摘光的“黑房子”。如图19、21所示，那些“黑房子”，次要是卫生间不克不及天然摘光；185㎡主卫则通过浴缸小窗和衣帽间间接摘光。
▲ 图19：金茂府185㎡4房户型中的黑卫和暗卫
▲ 图20：通过衣帽间摘光的185㎡4房主卫，无灯光会很暗
龙华金茂府248㎡户型中的“首创家庭厅”，现实上是猛进深户型中余外面积无法利用，生硬将其定名为家庭厅。但那是一间“黑房子”，是深圳楼市中最隐讳的户型败笔。
▲ 图21：金茂府248㎡5房户型中的黑卫和黑厅
那间家庭厅，假设改为女仆人的大衣柜和鞋柜、再增加一张打扮台，不香吗？或可改成所有卧室都带卫生间的全套房+公卫将更为适用，并复原保母房。
▲ 图22：248㎡5房户型中的家庭厅四面无窗，是“黑房子”
普宅要房多，经济且适用
刚需房，房间越多越好。深圳的刚需楼盘，都在为刚需一族尽可能多地打造3房以上户型。
深圳刚需房无以复加之户型，一是2015年的龙岗嘉亿爵悦，2梯5户。97.11㎡复式户型，实现了7房2厅3卫。
▲ 图23：嘉亿爵悦的97㎡7房2厅3卫
二是2013年的龙岗远洋新六合丽舍LOFT公寓，5梯29户。65㎡LOFT户型，做到了5房2厅2卫
▲ 图24：远洋新干线的65㎡5房2厅2卫
豪宅要房大，阔绰为首要
面积大、房间多的户型，充其量是大宅。只要空间标准大，房间相对少的大面积户型，才气称其为豪宅。
顶级豪宅的卧室数量，能够用户型面积/100换算，即100㎡的1房，200㎡的2房，300㎡的3房，400㎡的4房等。
如：深圳湾1号 的292㎡3房2厅3卫、431㎡4房3厅5卫等户型；华润深圳湾.悦府的107㎡1房1厅1卫、166㎡2房1厅2卫、233㎡3房2厅3卫等户型；深圳中心.天元的270㎡3房3厅3卫、393㎡4房3厅5卫等户型。
▲ 图25：深圳中心.天元的393㎡4房3厅5卫
金茂府楼王，248㎡做 4-5房
龙华金茂府的楼王，位于项目北侧的尊府、贵府，3梯2户的248㎡4房3厅4卫、5房3厅4卫
▲ 图26：金茂府楼王尊府、贵府位置
假设要做实豪宅，248㎡户型可做房大、厅大的3房户型，金茂府则多了1-2房，使得北次卧、书房的空间狭隘。如今的金茂府楼王应回为高端大宅。
因为户型紧凑，金茂府除了125㎡户型外，所有大户型竟然连一个像样的打扮区都没有。超大的衣帽间，精致的打扮间（区），那些深圳女主的梦想，已然成为奢看=
金茂府楼王248㎡户型重达340公斤的防弹铝板镀铜双开大门，是项目形象的亮点之一。
▲ 图27：金茂府185㎡、248㎡户型，均为双开大门
无横厅，不豪宅
LD一体大横厅，整体空间阔绰，辅以凸窗或看景长阳台，是当今豪宅的支流设想。横厅的面宽＞进深，能让餐厅和客厅，拥有更大的摘光面和更好的通风效果，并享有更佳的户外景看；同时，整个客餐厅显得朴直大气，表现出豪宅操行感与温馨度。
横厅设想削减了过道空间，进步了户型的利用率。且横厅时髦感强，有利于在后期拆修设想时，有更好的发扬空间，拆修款式多，更有空间感。
本年初开盘的深圳中心.天元T4楼，4梯2户，C、D两个户型均为横厅设想，展现出豪宅本质。
▲ 图28：天元T4楼的C、D户型，均为横厅设想
传统规划的竖厅，开间宽度有限，固然其有动静分区的长处，但餐厅的摘光往往不敷。
关于重视隐私的深圳家庭，走门串户的客人其实不多，而更多的是在四周的酒店、咖啡厅招待伴侣。因而，深圳室第的动静分区意义不如北方城市。
龙华金茂府的 8栋楼 8种户型中，只要1栋面积最小的吉府的2个155㎡户型为横厅设想，其余7栋楼的户型，即主力户型均为竖厅设想，客餐厅空间显得不敷大气，并且户型越大，进深越大；餐厅只能通过厨房窗户引进天然光，招致餐厅摘光不敷。
▲ 图29：金茂府主力户型均为竖厅设想，餐厅摘光不敷
▲ 图30：金茂府248㎡户型，进深大招致餐厅摘光不敷
▲ 图31：金茂府185㎡户型餐厅，只能通过厨房窗户摘光
跟着深圳室第户型的开展，刚需户型也在改进户型化，摘用横厅设想。本年大岁首年月三开盘的龙岗新霖荟邑，7栋室第中的5栋楼，南北通的97㎡3房，其横厅设想让刚需户型享遭到改进户型的温馨体验。
▲ 图32：新霖荟邑97㎡户型也拥有横厅
豪宅好户型的原则（2）
多梯户比 + 高层高 + N 卫生间
优胜梯户比
梯户比是室第栖身温馨度的评判原则之一，多梯户比是豪宅原则。室第的梯户比，即电梯数和每层楼住户数的比例，决定了等待电梯的时间，也意味着共享户数及隐私水平。
从“深圳豪宅项目梯户比统计表”中可见，深圳豪宅梯户比至少均匀1梯1户，如2梯2户的万科瑧山海190㎡户型，3梯3户的天健天骄.北庐1栋E座158-211㎡户型，4梯4户的新世界临山揽海150-240㎡户型。
深圳顶级豪宅的梯户比：均匀2梯1户，如4梯2户的天元T3、T4、T7户型，新世界临山揽海的410㎡户型。最多梯户比的双玺三期1栋的5梯2户，做到了均匀2.5梯1户。
龙华金茂府主力户型的梯户比均匀1.5梯1户，如3梯2户的185㎡户型，248㎡户型，其次为中大户型的1梯1户，如2梯2户的逸府、3梯3户的吉府。
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