不动产专题 | 北京海淀法院：配头私行将房屋低价出卖别人，法院：合同无效！| 北京海淀法院微信公家号

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原文题目：配头私行将房屋低价出卖别人，法院：合同无效！

做者：倪虹

来源：北京海淀法院微信公家号 ，2023年02月02日

北京海淀法院：配头私行将房屋低价出卖别人，法院：合同无效！

夫妻离婚协议中约定房屋回女方所有，男方却早在离婚之前与别人签定了房屋的买卖合同，且约定的交易价格远低于市场价。女方遂提告状讼。海淀法院经审理，判决撑持了女方恳求确认合同无效的诉讼恳求。

案 情 简 介

原告周密斯诉称，她与张先生原系夫妻。2008年，两边婚姻关系存续期间购置了涉案房屋。2014年下半年，张先生通知她说杨先生与辛密斯成婚需较长时间租住涉案房屋，她虽死力反对，但张先生执意将房屋门卡、钥匙等交付杨先生与辛密斯。2020年，她与张先生离婚，约定涉案房屋回周密斯所有，房屋贷款亦由周密斯自行了偿。周密斯向杨先生、辛密斯提出收回房屋，但遭到回绝，此时周密斯才得知张先生早已于2016年，在周密斯不知情的情状下与杨先生签定了房屋买卖合同，约定交易价格550万元，远低于其时房屋的市场价格。周密斯认为张先生在签定房屋买卖合同时，涉案房屋系夫妻配合财富，张先生无权私行出卖房屋，现两边协商未果，故将张先生、杨先生、辛密斯诉至法院，要求确认合同无效，向其返还房屋，付出律师费。

被告张先生辩称，2014年，其曾与杨先生的叔叔达成协议，约定房屋由杨先生他们栖身，未来再打点过户。为了打点物业相关手续，其才与杨先生签定了房屋买卖合同，合同中约定的房屋价款为550万元，其时该房屋的市场价格为1200万元摆布。后其与周密斯离婚，周密斯关于其出卖房屋的工作不知情，现其恳求法院依法停止判决。

杨先生、辛密斯辩称，2014年6月，其夫妇二人与张先生、周密斯以口头体例达成房屋买卖合同，约定将张先生、周密斯名下的涉案房屋出卖给他们，购房款为550万元。口头协议达成当月，张先生与周密斯将房屋交付给他们，房屋不断由其夫妇栖身利用，相关费用也不断由其缴纳。2014年7月，杨先生转账付出购房款300万元。2016年4月，张先生与杨先生补签了《北京市存量房屋买卖合同》。2016年6月，杨先生又转账付出购房款200万元。在口头达成房屋买卖合同时，张先生与周密斯告诉他们涉案房屋有贷款尚未了偿，且张先生与周密斯期看利用房屋的学区名额，故其未付出剩余50万元购房款，亦未催促打点房屋过户手续。现其认为房屋买卖合同是各方实在意思的表达，未违背法令、行政律例的强逼性规定，应属有效合同，故不附和周密斯的诉讼恳求。

展开全文

在案件审理过程中，张先生表达其没有将出卖房屋的工作告知周密斯；在离婚时，其没有看离婚协议的内容就签了字；其与杨先生的叔叔有约定，杨先生的叔叔曾帮其处事，故在明知房屋交易价格较低的情状下，将房屋出卖给杨先生。同时，法院依周密斯申请，拜托房地产评估公司对涉案房屋在2014年6月的市场价值停止评估，评估定见为952万元。

法 院 审 理

法院经审理后认为，涉案的《北京市存量房屋买卖合同》签订人是张先生与杨先生，辛密斯在庭审中明白表达逃认杨先生签定合同的行为。在杨先生、辛密斯未能供给充沛有效的证据证明其与张先生、周密斯就购置房屋达成口头约定的情状下，该合同应当认定为张先生与杨先生、辛密斯签定的合同。购置房屋无论关于出卖人，仍是买受人而言均属于严重事项，根据交易老例，出卖人、买受人应当知悉买卖的房屋市场价格，故法院据此认定张先生、杨先生、辛密斯在达成房屋买卖合意时知悉涉案房屋的市场交易价格。通过法院拜托的判定机构出具的判定定见，张先生与杨先生、辛密斯约定的房屋价格远远低于该房屋的市场交易价格，而该行为客看上关于周密斯的利益形成了损害，法院认定张先生与杨先生、辛密斯构成歹意通同，损害了第三人利益。鉴于此，张先生与杨先生、辛密斯于2016年4月签定的《北京市存量房屋买卖合同》应属于无效合同。

关于周密斯要求杨先生、辛密斯返还房屋的诉讼恳求。因房屋买卖合同是张先生与杨先生、辛密斯签定的，杨先生、辛密斯基于该合同栖身利用了涉案房屋，周密斯不是房屋买卖合同的缔约人。现该房屋买卖合同虽被法院确认为无效合同，但周密斯基于房屋买卖合同纠纷要求杨先生、辛密斯返还房屋，欠缺响应的法令根据，故法院关于周密斯的该项诉讼恳求，不予撑持。

关于周密斯要求张先生、杨先生、辛密斯付出律师费的诉讼恳求，欠缺响应的法令根据，法院亦不予撑持。

宣判后，杨先生、辛密斯提起上诉，二审庇护原判，现该案已生效。

法 官 说 法

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定：“行为人与相对人歹意通同，损害别人合法权益的民事法令行为无效。”该条规定延续了原合同法第五十二条第二项关于合同无效情形的规定。即歹意通同，损害国度、集体或第三人利益的合同为无效合同。合同的无效，也分为绝对无效与相对无效，关于歹意通同损害国度、集体利益的合同，属绝对无效合同，在诉讼过程中法院可依权柄停止审查，主动确认合同无效；关于歹意通同损害第三人利益的合同，属相对无效合同，在当事人不主张合同无效的情状下，法院不主动审查合同效劳。该案属进犯特定第三人利益合同，系相对无效的合同，法院依周密斯的诉讼恳求依法对涉案合同效劳停止审查。

本案中，涉案房屋的判定价值是952万元，而杨先生与张先生的交易价格为550万元。房屋买卖对杨先生、张先生均是人生之严重事项，两边均应当晓得涉案房屋的市场价格。同时，杨先生、张先生于2016年4月即签定了《北京市存量房屋买卖合同》，截行周密斯提起本案诉讼已逾4年。在那4年的时间里，杨先生完全能够要求周密斯在《北京市存量房屋买卖合同》上签字确认，而杨先生却没有要求周密斯签字确认，可见杨先生对周密斯摘取了回避的立场。综合以上情形，杨先生、张先生晓得房屋的市场价格时，仍然以远低于市场价的价格停止交易，该价格严峻损害了周密斯的利益，应认定杨先生、张先保存在歹意通同，合同应为无效。

此外，在案由的抉择上，当事人能够抉择以“确认合同无效纠纷”提告状讼，但若以该案由告状，详细的诉讼恳求只能是恳求法院确认本身与别人签定的合同无效或确认两个第三人之间签定的合同无效，当事人无权就合同无效的法令后果提出其他诉讼恳求。在本案中，周密斯以根底案由“房屋买卖合同”纠纷提告状讼，若周密斯是合同当事人，则她在第一项诉请主张确认合同无效后，还可就合同无效的法令后果提起第二、三项诉讼恳求；但在本案中，周密斯并不是合同当事人，周密斯要求确认无效的合同系两个第三人签订的，那么她便无权基于第三人之间的合同来庇护本身的后续权益。若周密斯想恳求张先生、辛密斯腾退房屋，她可基于房屋所有权人的身份另行提起物权庇护纠纷诉讼。

需要重视的是，关于告状方要求对方付出律师费的诉讼恳求，法院在断定时一般会根据合同约定，而不做为一方的现实缺失，即只要在两边当事人签定的合同中关于律师费由违约方承担有明白约定的的情状下，法院判决可能撑持该项诉讼恳求。

（文中人物均系化名）

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家事法苑微信号：famlaw

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2）专题材料：家事诉讼法式立法及完美相关材料、继续法修改专家定见稿及争喊专题材料、婚姻法司法阐明三施行一周年专题材料、2008全年合集精编版、2009年全年合集、2011年全年合集、《婚姻法》司法阐明（三）第7条的理解与适用争议专题、全国首例冷冻胚胎权属案专题特殊版、夫妻婚内确认财富所有权诉讼问题之切磋材料专题、家事法实务沙龙夫妻财富约定、赠与辨析专辑等，下载网址：

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法令人片子.音乐休闲主题微信群

群内天天不按时分享片子及音乐最新资讯，群友围绕片子和音乐主题交换互动，丰富法令人的业余生活；

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有意愿加进者应以“城市+单元简称+实在姓名，加片子音乐群“，申请添加以下任一治理员：

“家事法苑”家事法实务交换系列微信群群规则

（2019年2月修订版）

“家事法苑”家事法实务交换系列微信群由“家事法苑”律师团队创建，目前包罗以下21个群：家事法苑实务交换微信群（A-K群）、继续法苑实务交换群（A-D群）、涉外家事法苑实务交换群（1-2群）；此外，还有法令人片子.音乐休闲主题微信群（1-4群）。

总群主：杨晓林

此中，涉外家事法苑实务交换群分群主：赵宁宁；副群主：李丹、陆珊菁、冉维佳

各群治理员：杨晓林、段凤丽、邓雯芬、王志锋、徐文丽、杨竹一、李琳、李炜、辜其坤、严健、万薇。

一、建群目标

家事无小事。热诚欢送对婚姻家事继续及相关范畴感兴致的律师、法官、查察官、学者、公证员、房管、民政、妇联等政府公事人员、法务工做者及其他法令从业者、学生、媒体伴侣加进，共建阳光下专业范畴内法令职业配合体营业切磋交换的协调平台。

二、本系列群分享、交换的主题及范畴

本系列群定位为特定专业范畴主题群、进修型群。

本系列群主题为婚姻家事继续相关问题，群内分享资讯及交换范畴原则上应限于与主题相关的实体及诉讼与非讼法式理论与实务问题。继续法苑实务交换群和涉外家事法苑实务交换群分享资讯及交换范畴特定于继续问题和涉外家事问题。

群内次要分享国表里婚姻家庭立法、司法及理论研究动态，如家事审讯体例变革、典型婚姻家事案例等资讯。在主题上涵盖婚姻家庭继续范畴权力庇护问题，如性别平等、妇女权益庇护、未成年人及老年人权益庇护等根底法令议题；与婚姻家庭继续有关的新型财富、新型权力等新型法令实务难题；婚姻家庭伦理方面社会学、心理学等相关社会科学议题。

本系列群无意走向综合群，如单纯刑事、商事、劳动、交通变乱等其他范畴话题可另行处理，但与本群主题穿插的除外。

三、进群体例

为保障本群平安、高量量及可继续开展，避免滥加群，本群对外不做任何鼓吹，群规则只刊发于“家事法苑”微信公号自定义菜单及每期公号推文的文末。群友进群由群治理员专人同一审查、邀请新人进群。

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家事法苑实务交换微信群（A-K群），治理员天天同一分享资讯，群友只加一群即可，没必要反复加群。

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“家事法苑”微信群治理员团队

2019年2月1日

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