地产深度调整，穿越低谷的房企已预备好下一轮“起跑”？

逾越谷底。

做者 | 高清宇

编纂丨高岩

来源 | 野马财经

市场既没有“狂飙”，也没有“倒春冷”。那是万科董事会主席郁亮在万科2022年功绩会上对当前地产所处阶段的评判。

在此之前，万科刚刚发布2022年年报，期内公司实现营业收进5038.4亿元，同比增长11.3%；回属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%，是2022年为数不多营收、净利润均实现正增长的房企。

2022年万科的集团年会上，董事长郁亮曾称2022年是万科“破釜沉船，背水一战”的一年。此话一语成谶，2022年地产行业履历史无前例的震荡，行业自信心面对浩荡挑战。做为行业龙头，万科也难以独善其身，但即使遭到影响，万科的功绩仍然相对稳重。

万科穿越周期低谷靠的是什么？2023年楼市回热后，万科预备好下一次“出击”了吗？

地产“大低谷”，万科仍稳居行业前列

假设用一个词来描述2022年的房地产行业，那可能是“重构”。

一方面，行业和销售、开发有关的数据全线大幅下降。

销售端方面，国度统计局数据展现，2022年商品房销售面积和销售额均下跌超越24%，呈现了有统计数据以来更大幅度的下跌。

此中，克尔瑞百强房企销售额同比下降42%，均值已经回到了2017年的程度，超千亿元的房企数量较2021年间接减半；净利润均值则呈现二十年来更大幅度下滑，均匀利润同比下降54.4%。

赐与端方面，2022年房地产新开工面积同比下降39.4%，降幅较上年扩展28个百分点；全国房地产开发投资则同比下降10%，那一降幅被58安居客研究院院长张波称之为“20年内极为稀有”。

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另一方面，地产行业的融资也在全面承压。整体融资才能的下降，以及海外债务市场功用的失效，不竭冲击着牌桌上的每一名玩家。

中指研究院数据展现，2022年房地产行业新增违约主体28家。境内债展期规模创下汗青新高。此外，截至本年1月6日，全国企业破产重整信息网共收录了破产房地产企业934家，此中民营企业占比超96%，中小型房企占比超98%。

对外融不到钱，对内回款也不及预期，窘境下行业内部正从头洗牌。中指研究院院长莫天全称，20年来，当初上榜的百强企业中，还有21家留在那个榜单中，近八成企业已退出榜单。

来源：罐头图库

事实上，莫天全的话也道出了地产行业20年的起伏和兴衰。期间，行业曾屡次涌现出夺得冠军的企业，但并非所有冲的最快、最猛的房企，都能禁受住低谷的考验。

1994年，一家名为顺驰的公司在天津成立。乘着2000年后房地产市场发作式生长的东风，顺驰有了超越行业第一万科的设法。于是顺驰将资金利用效率推至极限，起头在全国高价敏捷拿地，创下一个个地王纪录。

顺驰的一系列行为，被王石称为“赌博”。2004年，跟着国度对地产市场的调控，顺驰债务危机发作，很快便弹尽粮绝，被卖给了香港的公司，现在已几乎在市场上鸣金收兵。

2010年后的恒大也有着类似的履历。胜利上市后，恒大的野心逐步拓展到影视、安康、体育、以至新能源汽车等范畴，同时地产方面也在疯狂扩大。差别于顺驰的是，恒大确实一度坐上了地产“一哥”的宝座。

然而跟着“三道红线”等政策的出台，房地产市场再次跌进冰点，恒大也在2021年发布无法履行担保责任的通知布告，至今仍在为了偿巨债苦苦挣扎。

周期轮动之间，地产企业履历了一次次的大浪淘沙，许多企业起升降落，头部房企也几经轮动。不外改变中也有稳定，自1997年成为国内更大的房企以来，长达26年的时间里，万科始末稳居房企第一梯队。

而万科每次针对市场的“超前”提醒，也成为了圈内津津有味的话题。

穿越周期的定力

事实上，万科能持续穿越多轮周期，还要得益于那种“安不忘危”的立场。

2010年，万科成为了内地第一家年销售额千亿元级此外房企，彼时中国只要6家民营企业到达那个规模，其余5家均与地产无关。

然而在两年后，万科时任董事长王石就提出“房地财产已经从黄金期间逐步步进白银时代”的说法，且在2014年重提“白银时代”。

2018年的秋季例会上，万科董事会主席郁亮在白银时代的根底长进一步喊话“活下往”。郁亮称，那是实正意义上第一次查抄万科的整个战术，因为行业的转折点实其实在到来了。

那时的地产市场还在蒙眼狂奔，房企们正享受着“广拿地、高周转”的集体狂欢，没有几人实正将此话放在心上，以至有人将郁亮的说法称之为“阴谋论”。

过后来看，那不只不是“阴谋论”，仍是一次有前瞻性的预判。那让2022年郁亮提出的“黑铁时代”，遭到了更多业内人士的存眷。

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万科对市场的敬畏，不单单表现在那些揣度上。每次下揣度后，万科城市在接下来的规划中展示出本身的施行力。

好比提出白银时代后，万科就起头在既有营业之外，觅觅文旅、物流、贸易运营、长租公寓等新功绩增长点；喊出“活下往”的同时，万科舍弃了对规模的逃逐，起头聚焦更成熟的营业单位；而在“黑铁时代”，万科的应对办法则是严控投资、收缩战线。

2022年，万科累计获取新项目36个，还不到2021年148个的零头。权益地价总额约496.4亿元，只要2021年的35%。抉择项目方面，万科也更为隆重，其在杭州获取的一个项目，以至一年内就能够实现现金流回正。

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有意思的是，尊重常识、敬畏市场、时刻连结危机感，那种特量不只能在万科身上看到，良多其他行业的“长跑者”也都具备。

“活下往”的说法并不是万科专利，华为轮值董事长徐曲军也曾屡次在公司财报会议上提到。此外，往年8月华为内部论坛上传的一篇文章中，任正非也称“把活下来做为最次要纲领，边沿营业全线收缩和封闭，把寒气传递给每小我”。

华为汗青上曾屡次遭遇困难时刻，近几年遭到美国断供只是一个缩影。而公司能成为营收6000亿的ICT巨头，背后离不开“3个月不勤奋就会垮掉”的危机感。

除了华为，腾讯、特斯拉的掌舵者也都曾频频强调危机感的意义。中国安然的董事长马明哲，更是几乎在每年的新年致辞中，城市提及“危机意识”。

陆续长跑，展示强韧生命力

需要重视的是，强调危机并不是为了造造焦虑，其最末的落脚点仍是企业久远的开展。

本年万科的年会上，郁亮已经不再反复“要么死，要么活”的论调，转而为行业和公司吹起了热风。“暗中的尽头就是破晓，有光就有期看。”

而万科则通过此前稳重的运营，为下一阶段的开展储蓄了力量。

一方面，得益于对行业形势的洞察，万科庇护了丰裕的现金流。截至2022岁尾，万科陆续连结“三道红线”中的“绿档”要求。公司净欠债率为43.7%，处于行业低位，持有货币资金1372.1亿元，关于短期债务的笼盖倍数为2.1倍。

万科的欠债构造也进一步优化，融资成本连结低位，期末持久欠债占比进步至79.5%，新增融资的均匀成本为3.88%，存量融资的综合融资成本为4.06%。安康的财政情况让国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均庇护了万科业内领先的信誉评级。

另一方面，此前“白银时代”种下的种子，履历十年的开展，正逐步显露效果。2013年，郁亮谈及万科转型时，提到了“城市配套办事商”的概念。现在，那个概念已经转化为了万科的运营办事营业。

在年报功绩阐明会上，运营办事营业是郁亮除了行业趋向外，独一答复的问题。在郁亮看来，万科的运营办事营业正处于增长轨道上，本年收进仍会连结两位数增长，为集团奉献更多利润。

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而在2022年，万科运营办事营业全口径收进达512.6亿元。此中万物云已经完成分拆上市，营收同比增长26.1%；物流营业营收同比增长17.9%；长租公寓营业在规模和效率上连结行业第一，运营治理租赁住房21.5万间，营收同比增长12.1%；贸易营业营收同比增长14.3%，新开业25个项目，集团内资本协同整合获得较猛进展。

目前，楼市已经呈现回热迹象。郁亮在功绩会上表达，从1-2月整体来看，一、二线城市新房成交同比上升7.2%；3月的周均成交固然比2月高点回落了6%摆布，但程度仍超越了2022年的绝大部门时间。

那背后是政策端的鼎力搀扶。从需求方面看，往年下半年以来中心和处所密集出台多项办法，降低居民购房成本和门槛，提振交易市场活泼度；从赐与端看，“金融16条”、房企融资“三收箭”等政策，则让房企融资情况愈加通顺，并鞭策“保交楼”工做获得了明显停顿。

而万科似乎又提早嗅到了什么气息。往年12月以来，其已经通过A股定增、发行中期票据、H股配股筹资的体例累计“储粮”约242亿元。

那一次，万科的规划会在接下来的时间里获得如何的收获？

你若何对待地产行业的洗牌？本年本身或身边的人有购房的诡计吗？欢送评论区留言讨论。