华夏幸福百亿项目易主90天：王文学割肉回血，吴向东征途折戟

武汉的城市光景线，由无数高楼写就。屹立在长江边上的地标建筑们，书写着开发商的华中野看。

武昌滨江CBD核心区，武汉长江中心外墙上的案名与联络德律风非分特别夺目。那宗曾经颤动业界的地块，正在新旧瓜代之间觅觅确定性。

“吴向东晓得不？他刚到华夏幸福时，点头买下那块地。往年12月，他又牵头把那个项目卖给了华润置地。”4月7日，时代周报记者以购房者身份走访武汉长江中心，案场销售人员许魁（化名）如斯讲述项目汗青。

在建中的武汉长江中心，时代周报记者摄

时间回到2019年。

昔时2月，华润置地灵魂人物吴向东转会华夏幸福，出任联席董事长、总裁，带着一寡旧部组建华夏幸福南方总部，再度开启在贸易地产范畴的新征程。

为了贸易板块的“破冰”与新任掌门的“首秀”，华夏幸福付出了浩荡代价。

在吴向东的筹划下，华夏幸福接连在武汉、北京、南京、哈尔滨、桂林等地斩获7个优良贸易项目，拿地金额从2018年的102亿元敏捷攀升至2020年的418亿元。

尤为浓墨重彩的一笔是，吴向东加盟华夏幸福的首个操盘项目武汉长江中心，曾以116.65亿元的地价刷新武汉地王纪录。华夏幸福亦在2019年财报中将其称之为“首个从拿地起头，涵盖开发建立、运营治理全周期的贸易综合体项目”。

好景不长。跟着市场降温，叠加活动性危机，华夏幸福难认为继，沉溺堕落到甩卖资产自救的境地。

吴向东的老店主华润置地饰演了“白衣骑士”的角色。

2022年12月28日，华润置地、华夏幸福前后脚发布通知布告，前者拟以124亿元收买后者4家部属公司股权及债权，此中包罗武汉长江中心、武汉沙湖中心、南京大校场项目3个房地产开发项目和1家物管公司。三个月后华润置地再度通知布告称，收买事项已于2023年3月29日完成。那场为期91天的百亿并购拉锯战，末于正式落地。

展开全文

百亿大并购落下帷幕，华夏幸福公司董事长王文学精心打造的华夏幸福南方总部近乎被掏空。

详细而言，城市更新营业剥离售予鹏瑞地产，北京丽泽项目整体让渡给安然人寿，广州白鹅潭项目因地价过期被收回，在2022年广州三批次土拍中被华润置地摘得，仅剩下哈尔滨深哈金融科技城、桂林乐满地文旅等项目。吴向东亦于2022年4月辞往联席董事长等职务，但陆续留在华夏幸福协助处置债务重组工做。

折腾4年，被寄予厚看的华夏幸福南方总部陨落，吴向东征途折戟。华润置地精准“排雷”，盘活资产，为出险房企供给了一条清晰的化债途径。

火速切割

虽然交易刚刚通知布告完成，华润置地与华夏幸福已经火速完成股权切割。

3月29日，华润置地通知布告称，与华夏幸福订立协议涉及的所有先决前提已获达成，收买事项完成。

至此，华夏幸福部属公司华御江（武汉）房地产开发有限公司（以下简称“华御江”）、华御汉（武汉）房地产开发有限公司（以下简称“华御汉”）、华御城（深圳）物业治理有限公司（以下简称“华御城”）成为华润置地间接全资从属公司，华御元（南京）房地产开发有限公司（以下简称“华御元”）60%股权由华润置地持有。

华润置地收买的目标公司股权架构，图源：企业通知布告

时代周报记者查询工商信息领会到，华润置地收买的上述4家公司已于3月28日完成投资人变动、法定代表人变动、高级治理人员存案等操做。

华御江、华御汉、华御城的法人变动为华润置地华中大区区首白文刚，华夏幸福原治理团队成员黄淑生、赵炜、王笑、庞慧、叶胜林悉数退出，由白文刚、李荣勇、唐婧婵接任施行董事、司理、监事一职。令人唏嘘的是，黄淑生、王笑、庞慧等高管是跟从吴向东加盟华夏幸福的原华润置地治理团队成员。

华御元由华润置地、安徽创控置业有限公司（以下简称“安徽创控”）别离持有60%、40%股权，法人由华夏幸福（南京）运营治理有限公司总司理于利成变动为华润置地南京片区公司总司理王波。

4月7日，时代周报记者走访发现，在华御江、华御汉的开发项目武汉长江中心、武汉沙湖中心的施工现场与展现中心，已经看不到华夏幸福曾经存在的陈迹。访客到访那两个项目，注销信息所用的东西均为华润置地官方购房办事平台“小润选房”。案场销售人员以此为根据，向客户强调项目与华润置地之间的回属关系。

案场销售人员许魁透露，目前他所在的武汉长江中心已经完成交接工做，原华夏幸福销售团队均转移至华润置地，且已完成劳务合同改换，“后续项目标物业与贸易都是由华润置地团队操盘。”

华润置地的到来，为武汉长江中心注进新期看，也带来品牌溢价的可能性。

时代周报记者查询“小润选房”发现，目前武汉长江中心在售产物为室第、商墅，参考价格为4.6万元/平方米。许魁称，本年下半年拟进市房源已有涨价方案，均价或达5.5万元/平方米。

武汉长江中心着眼于规划将来时，7公里外的武汉沙湖中心正忙着清售尾盘。自2021年12月初次开盘以来，武汉沙湖中心的近300套房源，仍有数十套尾盘待售。

武汉沙湖中心，时代周报记者摄

缜密“防火墙”

“不逃高、不买贵、重回报”，是华润置地董事会主席李欣屡次公开强调的收并购原则。梳理此次收买华夏幸福资产包的交易细节，华润置地可谓精打细算。

2022年12月29日，华夏幸福发布一纸长达15页的让渡通知布告，详尽披露了交易信息。

2021年岁首年月，华夏幸福呈现阶段性活动性严重。为化解债务风险，庇护有序运营，华夏幸福与华润置地签订《华夏幸福南方总部资产包整体让渡协议》及相关协议，将4家部属公司股权、债权让渡予华润置地，交易对价124亿元。

华润置地通过那笔交易，间接获得华夏幸福旗下的武汉长江中心、武汉沙湖中心、南京大校场3个房地产开发项目和1家在深圳的物业治理公司。

《经济看察报》称，收买通知布告发布前的一年多时间里，华润置地尽调了上述3个开发项目，两边曾停止多轮会谈，不合次要在价格、交易达成前提及付出等方面。

从最末确定的交易价格来看，华润置地完成逆市捡漏。

据时代周报记者梳理，武汉长江中心、武汉沙湖中心、南京大校场的地价别离为116.25亿元、19.49亿元、63亿元，合计198.74亿元。华夏幸福2022年中报展现，截至2022年6月末，那3个项目标总投资额已达351亿元。

现在，华润置地拿下那三个项目，只花了124亿元。

固然交易估量产生税前吃亏21.3亿元，华夏幸福仍称“价格处于合理区间”。在通知布告中，华夏幸福表达，折价让渡系两边综合考虑当前房地产行业情况继续低迷，收并购市场为买方市场，且交易涉及金额较大，项目中包罗较大致量持有商办物业等多重因素后协商确定的。

不行折价捡漏，华润置地还为那场交易设置了缜密的“防火墙”，提出多款先决前提以更大程度保障其权益。

交易先决前提次要牵扯财产引进问题。

根据通知布告，武汉长江中心需引进1家2018年《财产》世界500强企业排名前50名的全国性保险公司分收机构，武汉沙湖中心需确认安然银行股份有限公司陆续履行先前签订的《定向开发协做协议》，包管在2025年12月31日前，安然银行武汉分行现实进驻或存在现实进驻动作，如出场拆修、注册地迁进、开业等。那都需要华夏幸福落实。

时代周报记者走访武汉沙湖中心时重视到，在项目沙盘中，一栋写字楼模子顶部贴有“安然银行”logo。项目销售人员透露，安然银行进驻一事敲定已久，“不断都是安然银行，之前就确定了。”

武汉沙湖中心沙盘，时代周报记者摄

南京大校场项目则存在限高问题。

该项目位于在用土山机场限高范畴内，建筑物更高掌握点绝对高度约为72-82米。地盘出让合同明白规定，在土山机场未移迁或未获得队伍书面附和前，该地块建修建物更高点限造绝对高度不得超越规定高度。

华夏幸福与华润置地约定，在2023年9月30日前配合推进南京大校场项目建筑物限高问题的处理，如未能如期获得队伍附和限高调整的书面文件，华润置地有权在本次交易价款总金额中扣减12.5亿元。

即使先决前提全数达成，华夏幸福也无法一次性拿到那笔“拯救钱”。华润置地将以分期付款的体例，在4年内分5笔付出交易价款，最初一笔方案于2026年12月31日前付出。

华夏幸福披露的最新交易停顿通知布告称，所有交易先决前提均已成就，并已完成标的股权持有人变动的工商注销手续等交割事宜，但各方就南京大校场项目限高问题尚在沟通协商，暂未获得两边承认的调整限高文件。因而，华润置地暂扣12.5亿元，于4月3日将第一笔让渡价款27.5亿元打进华夏幸福指定账户。

截至2023年2月28日，华夏幸福《债务重组方案》中2192亿元金融债务已签约实现债务重组的金额累计约1723.4亿元，响应减免债务利钱、豁免罚息金额共计176.41亿元。此外，华夏幸福对已签订《债务重组协议》中适用“兑、抵、接”了债体例的相关债权人已启动两批现金兑付安放，将兑付金额为19.16亿元。

开启续集

无论是华夏幸福顺势成立南方总部规划多个贸易综合体项目，仍是华润置地逆市收买华夏幸福资产包，背后都站着一个重要人物——吴向东。华夏幸福旧邦畿的收缩与华润置地新续集的开启，都与吴向东有着千丝万缕的关系。

2019年2月，吴向东正式道别华润置地，加进华夏幸福并出任联席董事长、总裁，拉着一寡旧部组建华夏幸福南方总部，预备铺开四肢举动大干一场。

彼时，吴向东曾公开表达：“我们要做中国更好的贸易地产项目，最末也成为更好的贸易地产开展商或运营商之一。”

对那个全新愿景，华夏幸福赐与了更大力度的撑持。

2019年，华夏幸福拿地金额311亿元，同比增长204%，资本起头向贸易地产包罗倾斜，包罗斥资116亿元拿下武汉长江中心项目。2020年，那个数字增长至418亿元，且华夏幸福在贸易地产板块的拿地金额起头占据优势。

那两年，华夏幸福接连拿下多个优良项目，重资产项目包罗武汉长江中心、武汉沙湖中心、南京大校场项目、哈尔滨深哈金融科技城、桂林乐满地项目，轻资产项目包罗北京丽泽项目、深圳招行项目。

那些项目曾为华夏幸福创造多个高光霎时。

武汉长江中心一度成为“日光盘”代名词——2021年5月10日，项目首开告捷，当日售罄，华夏幸福连成一气，当月月底告急加推，再度售罄。南京大校场项目是南京最夺手的楼盘之一，屡次摇号开盘，中签率曾低至个位数。

然而，世事难料。

2021年岁首年月，华夏幸福陷进活动性危机，开启甩卖资产形式。在吴向东的牵线下，华润置地最末兵不血刃，将华夏幸福在武汉、南京的3个贸易综合体项目收进囊中。

耐人觅味的是，据《经济看察报》动静，华夏幸福南方总部的武汉、南京的几个项目，最后均是吴向东为华润置地物色的。兜兜转转数年，一切又回到了起点。

关于华润置地来说，再次拿到项目并不是大结局，而是续集的开启。新的剧情，照旧充满悬念。

受市场下行影响，曾经的“日光盘”已走下神坛。在2022年中报中，华夏幸福表达，因为市场继续低迷，客户贫乏资金活动性，武汉长江中心、武汉沙湖中心、南京大校场项目销售转冷，往化欠安。

克而瑞指出，2019年下半年以来，武汉房地产市场处鄙人行周期，新房供求形势发作逆转，开盘往化率由60%逐年下降至21%，库存消化周期则由6个月继续攀升至2022年岁首年月的35个月。

“本集团有才能掌握及影响目标公司及目标项目标治理及运营所产生的利益。”华润置地在收买通知布告中表达，项目享有优胜的天文位置及交通收集优势，具有久远开展潜力，“目标项目契合本集团的持久开展战术及投资战略，有助稳固及提拔本集团的市场份额及合作力，并继续带来投资回报。”

据时代周报记者领会，华润置地接盘后，于3月31日针对武汉的两个项目推出为期一个月的全民营销活动，以期提振销售，促销手段为选举成交可获得每套10万元奖励。

“近期市场确实比力困难，但华润置地收买的项目地段优胜，并且打折收买，逆市捡漏，持久来看，仍是不会亏。”一名熟悉武汉市场的地产从业者向时代周报记者表达，“央企赚钱重要，社会责任感也很重要。”

值得重视的是，华润置地近期积极加仓武汉。

4月4日，华润置地通知布告称，拟以2.9亿元收买合营企业以开展武汉项目，该项目为位于江岸区的花桥村城中村革新，“本集团的现金流量情况将受惠于开发该地盘的较低本钱需求，而重建该地盘将进一步提拔本公司的盈利才能。”

花桥村城中村革新项目现状，时代周报记者摄

华润置地2022年财报展现，陈述期内，华中大区实现签约额292亿元，在八大区域中排名第五；地盘储蓄总建筑面积905万平方米，位列八大区域之首。

4月7日，时代周报记者就能否为达成收买先决前提供给撑持、收买项目销售能否契合预期、武汉房地产市场将来揣度等问题致函华润置地相关人士，截至发稿未获回复。