手里拿着城市更新“金钥匙”的人——专访中信征询祖大军院长

口罩铺开的第一天，一大早第一班飞机，中信征询的祖大军院长曲飞重庆，大渡口区政府征询计划因为口罩影响已经延迟了两个月，目前已箭在弦上蓄势待发。

疫情铺开，工做起头，一分一秒似乎都没有耽误，疫情让人们从头根究保存体例，也包罗政府工做，一定也包罗祖院长的工做体例和根究途径，心系重庆，心系城市更新的打破点与发作点。所以阿谁清晨，祖院长率领的中信结合舰队，又动身了。

城市更新第一站——重庆大渡口

SMART：祖院长，您对大渡口区城市更新的现状怎么看，您认为它将来开展标的目的和逻辑应该是如何的？

祖大军：目前大渡口区的城市更新需求仍是比力迫切的。我们之前次要走访的是九龙半岛片区和重钢片区。以重钢片区为例，重钢2011年移迁后，片区财产呈现浮泛化，政府财力难以包管，面临根底设备投进不敷，青年生齿外流也比力严峻的现实情状，区域急需觅觅将来转型开展的途径和标的目的。老旧工业区转型晋级需要以“财产晋级”与“资本活化”并重为导向，整合集聚立异要素，促进财产优化晋级，提拔城市功用，培育提拔大渡口区开展的新动能。

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大渡口区调研

目前来看，在城市更新大的布景下，更新动做势在必行，区域从头规划，存量资产晋级革新，老旧小区、道路管网、财产转型、文化、教导、贸易优化等等百废待兴，大渡口区城市更新推进难点次要在于政府财力有限，无法完全保障城市更新的浩荡财务投进。目前导进社会本钱又欠缺城市更新社会本钱的参与途径，同时也欠缺对更新场景的筹谋和运营打造。

将来大渡口区的更新要向着公共利益导向与投融资逻辑并行，保障公共利益、同时现金流和资产包尽量清晰，向着政府引导社会本钱的标的目的往勤奋。

重钢做为抗战中最重要的钢铁企业，是老工业区更新的重要代表，能够类比北京首钢园区等城市更新项目，在全国的老工业区中有重要的地位，我们期看将来重钢能够落实大渡口区“公园大渡口、多彩艺术湾”的更新愿景，成为全国的工业更新样板。

SMART：您认为重庆整体城市更新现状和难点，时机点以及开展构造和逻辑是如何的？在全国应该是如何的地位和战术意义？

祖大军：我如果说重庆是最有特色的中国大城市，应该没有人会反对。重庆是丘陵、江河多种地貌并存，让人视觉怠倦的“8D魔幻”网红城市，同时也是一座英雄的城市。在城市开展方面，重庆市的十四五规划提出，此后重庆将建成“高量量开展高操行生活新规范”。2021年11月，渝中区、九龙坡区进选全国21个城市更新试点城市区域的第一批名单，重庆市因地造宜摸索城市更新工做机造、施行形式和撑持政策。

重庆在老旧小区、老旧街区、老旧厂区、老旧贸易区、汗青文化区、公共空间等类型项目中积存了必然体味，打造了一批在全国范畴内具有影响力的样本项目。

重庆城市更新施行框架和途径清晰，已经构成了完美的工做构想。好比，重庆市应初步构成了城市更新“1+2+N”的政策手艺系统，走在全国前列；在地盘政策方面提出了乖巧的地盘出让体例；规划政策立异方面提出了容积率奖励；财税撑持政策立异也有政策优惠；出格重庆市在传统筹资渠道根底上，正在积极探“重庆城市更新专项基金”途径，将来通过城市更新基金，一是引进多元化的社会本钱以股权形式投资到城市更新项目。二是整合专业力量，根据市场化的原则对项目停止可行性研究，鞭策构成“投资基金化、建立信贷化、退出证券化”的可继续的更新投资形式，我对重庆的城市更新功效有自信心，相信将来重庆还会有冷艳到我们的新叙事和篇章。

城市更新项目调研

大国更新，央企引领，协同发力

SMART：2021年国度发布城市更新动作的意义，中信做为央企在城市更新那个国策大任下 ，您认为我们中信的责任是什么？央企引领的现实意义和鞭策价值又在哪里？

祖大军：中信做为变革开放的窗口，在1979年中信集团成立房地产部，1986年，中信房地产公司成立，是中国首批具有一级房地产开发天分的企业。同时中信集团多年来也不断积极地参与城市更新营业。中信的新型城镇化板块里，中信建立积极参与天津滨海新区345个连片远年小区等的城更营业；中信泰富在上海陆家嘴打造陆家嘴金融融城，把旧船坞革新成为如今的金融中心；中信城开在大湾区积极接手运做原佳兆业的多个城市更新项目。在金融方面，中信银行积极的组织重庆城市更新鼓吹活动，参与多个城市更新基金设立营业；中信建投本钱也参与了保定等多个城市的更新基金设立营业。中信征询积极参与川渝城市更新联盟，在重庆大渡口区参与重钢片区的城市更新筹谋营业，我本人也有幸荣耀的被重庆市住建局礼聘成为重庆市城市更新专家。

应该说，在每一个时代，中信都承担着国度使命和社会责任，那一次国度提出城市更新动作，中信旗下各单元在城市更新差别范畴起到响应的引领和鞭策感化，中信结合舰队也在城市更新工做中发扬中信协同机造的感化构成合力效应，出格在重庆的城市更新动作上，愈加深入地体味到了那种有效的力量。

祖大军院长出席活动

片区统筹，有机更新，多方价值平衡

SMART ：您在住建系统差别的研讨会上，以及城市更新行业演讲中屡次提到，城市更新片区统筹有机更新的重要性和办法论，您对城市更新中“片区更新”怎么理解？

祖大军：城市更新根本上能够说走片区更新是必由之路。因为城市更新必需考虑更新的外部性和公益属性，东南沿海地域颠末多年开展，已经有许多案例的体味和教训我们能够清晰地看到，并能够系统化地总结了。城市更新假设只是个别单体更新的话，为了经济自求平衡，仍是要以大拆大建，增加容积率为主。那种做法，最初可能率是增加了社会办事（学位、病院、市政等）的压力，关于大量存量建筑难以找到革新提拔的途径。唯有片区有机存量更新的构想，才能够走出大拆大建老路，保障原住居民的底子利益，实正带动片区整体存量的平衡开展。

片区更新统筹的素质是片区经济构造平衡，包罗财产构造的平衡、生齿构造的平衡、资金构造的平衡，以及目标疏密构造的平衡等，只要掌握整个片区，才气实现城市更新的多方价值平衡，并实正做到安康、良性、有机更新。

祖大军院长参与赛事

时代与行业，一座山，一小我

SMART：应该说，进进2023，我们的行业有良多不确定性，但我们能确定的是，我们已经从地产开发时代开展到了存量再造时代，时代的一粒沙，落到行业就是一座山，我们做为个别，必需翻山越岭才气看到前面的光景，在那个变化中，我们中信征询都做出了哪些调整？又获得了哪些阶段性功效？我们出格想晓得，在那个大时代布景下，您小我的职业发作了哪些蜕变，又是若何完成的呢？

祖大军：中信征询成立于1981年，是新中国第一批征询公司进进到地产开发时代，汗青上做为变革开放的窗口，中信征询参与过多个集团投资开发营业的征询。在地产开发黄金20年里，我们不断努力于办事政府和城投平台公司，参与谋划了片区开发的投融资征询营业。2021年，住建部提出城市更新动作的号召后，我们也积极转型，多维度地参与到城市更新基金、城市更新筹谋、城市更新财产导进等多方面的工做中来。

我小我也是在那个布景下，从中信的房地产板块转型到征询板块。跟着城市增量时代的完毕，政府地盘政策的健全，形式单一的室第开发营业根本上开展到了尽头或者说收尾阶段，想做财政立异、手艺立异、营销立异等打破都越来越难。房地产的最次要利润都酿成地盘出让金和融资费用，用于手艺研发的投进十分有限。政府平台处置一级开发的成本也越来越高，地段越来越偏，融资风险和难度不竭加大，招致政府的隐性债务风险不竭加大，因而根本揣度是： 房地产政策也要很快停止大的标的目的性调整，城市更新则成为新的支流标的目的。

我揣度，将来城市更新范畴还存在良多未知的，值得摸索的范畴和标的目的。目前看，我国城市更新的更大痛点在于欠缺资金，在于投融资途径的打通，在于社会本钱的大量参与，那个范畴将来会大有可为。能够预言，什么时候城市更新实正摸索出社会本钱的投资形式，什么时候城市更新才会像以前的房地产行业一样，担任起城市自我开展和带动整体经济开展的重任。我们多年调研和体味展现：其实我们的城市还有很大存量潜力可挖，通过城市更新从头设置装备摆设地盘等资本，我们完全能够供给更多资本给到居民，节约通勤时间，改进栖身前提，让城市更为美妙。因而，我决心从中信的地产板块调动到了中信征询板块，专门处置那个标的目的的研究工做，期看可以通过不辞辛勤地翻山越岭，看到下一个光景。

祖大军院长

2023是节点，也是新的起点

SMART：2023是一个节点，后疫情时代中国经济必然是面对着浩荡机遇和挑战并存的场面。您对中国经济将来怎么看？将来五年城市更新的打破点在哪？

祖大军：持久以来，房地产做为规模17万亿的国度收柱财产的地位无可撼动，带动上下流几十个行业快速开展，带来了城市道貌的浩荡改变。但是房地财产务素质上是巨额的企业和家庭债务在鞭策的，房地产成为中国的货币超发蓄水池，也占据了中国居民家庭财富的绝大部门。地产行业就像是一枚浩荡火箭，把中国经济和金融营业规模带到史无前例的高度，让中国快速成为世界第二大经济体，能够说是出乎所有人的意料之外，恐怕包罗轨制的规划和设想者。当今中国经济面对整体转型，二十大之后我们面对新的起点，中心提出经济社会高量量开展的目标。城市开展标的目的要也逐渐转向城市更新范畴。2023年是个节点，后疫情时代，良多行业都已经面目全非，我们若何在新形势下找到本身将来的新定位？ 将来五年我认为城市更新的打破点次要会集中在三个标的目的。

第一，政策的顶层设想标的目的。第二，在资产证券化标的目的。第三，是全社会的存眷与关心。

应该说城市更新是一个伟大的事业，离不开全社会的存眷和关心。只要有效地发动多方面的资本，挠住社会的重视力，才能够更好地整合资本。那方面我们SMART做得十分好，胜利地掌握了社交媒体时代的脉搏，挠住了年轻人的眼球，以文化传布和内容运营为城市更新踢开了与全社会互动共生的大门，也处理了政府和平台公司打造性项目需要全社会存眷的部门难题。打造一个“文化活动集群”，快速的聚拢人气和启动项目和打造“项目集群”我认为几乎同样重要。

做为建筑学人，很幸运， 我们曾震动过世界

SMART ：做为清华建筑系走出来的学子，地产时代带给您更大的影响是什么？您对建筑学还有执念吗？您那一代建筑师某种意义是碰着了中国建筑更好的时代，您对中国建筑的抱负是什么？

祖大军：我认为中国的地产时代是一个能够得诺贝尔奖的伟大时代，鞭策了中国城市的飞速开展成就了一个时代的奇观。我小我也十分幸运，赶上了那个伟大的时代。

在清华读书的时候我们都是在杂志上以热诚仰看的心态看到国外巨匠的做品介绍，刚一结业，参与工做第一个项目就是总面积53万平米为2008年奥运会打造的国度会议中心，第一个项目就是和曾经的偶像同城场竞技，一路协做一路配合打造2008年北京奥运会项目。第一次公事出国，就是代表中国和非洲某个国度部长开会，报告请示中国的一带一路援建项目。到了地产公司，发现本身做为司理第一次负责的就是全国总价地王，总面积537万平米的超等大盘开发的整体规划，可能那都是汗青付与的特殊时机吧。让人有一种有不实在的前无前人后无来者的时代沧桑感。

中国建筑行业在那个大时代布景下的开展太快了，可能过往20年我们处理的次要是有无问题。所以具有特殊思惟内涵的精品建筑，我小我认为比例还不是很高，具有国际影响力的优良中国建筑师数量，与我们的建立总量还不是很婚配，那与我们社会开展阶段和经济程度密不成分，就如国际闻名建筑师（CCTV大厦的建筑师）莱姆.库哈斯说：“中国建筑师的数量是美国建筑师的非常之一，在五分之一的时间内设想了五倍数量的建筑。那就是说，中国建筑师效率是美国同业的2500倍”，有夸饰的成分但也阐了然问题，我们的功效里不免有些遗憾，但将来我们必需要学会做时间的伴侣，一切都需要时间往成就，当我们慢下来，我们就进进了建筑的精品时代。我也有自信心，将来跟着社会的不竭成熟和宽大，跟着我们国度城市更新动作和村落复兴动作不竭展开，建筑师会有越来越多的时间和时机来奉献好的创意和做品。

我处置建筑和地产行业工做那十几年时间里，几乎把所有建筑开发物业类型都参与了一遍。做为一个建筑学专业的人，假设有幸可以参与到城市开展的下一个阶段，能逾越中国建筑开展两个时代，关于小我来说是极大的幸运，那他的职业生活生计甚至人生都完全了！

祖大军院长马里援外工做照

2007年我往西非的马里共和国出差的时候，在巴黎戴高乐机场起色时看到机场书店里的一本书介绍了中国的人类汗青上史无前例的大规模城市开展和建立，书名就喊做《中国震动世界：巨人的兴起和挑战》。我想我关于中国城市和建筑估量一辈子城市有挥之不往的情结吧！ 我们那一代建筑学人，或者说地产人，很幸运很骄傲我们曾经代表中国震动过世界！

祖大军院长简介：

清华大学建筑学硕士、工商治理硕士

现任：中国国际经济征询有限公司（中信征询）开展战术研究院副院长

历任：中信城开：中信贸易治理有限公司，副总司理；中信地产，设想总监；北辰实业，长沙区域公司设想部司理；北京市建筑设想研究院，高级建筑师

设想项目：国度会议中心、新中国国际展览中心、援马里妇女儿童中心系列项目

治理过的地产项目：天津中信城市广场、长沙中信城市广场、长沙北辰三角洲等

曲播回放|城市更新要有“大概”

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2022-2023海南国际文创周举办期近，30余场主题论坛蓄势待发，300余位行业指导勇立潮头，数千前沿看点唤之欲出。为让各人提早一睹文创周超卓内容，SMART以线上曲播的体例，联袂文创周部门嘉宾展开云端共创。

1月8日，在以 “城市更新要有‘大概’——城市更新片区革新的整体战略与金融形式立异”为主题的曲播中，针对城市更新片区革新之场景重塑认知，以及城市更新片区革新之投融资案例分享等内容，祖大军院长与嘉宾教师们停止了超卓对谈。

曲播预告|城市更新要升“维”

1月19日，以“城市更新要升‘维’——带你领会城市更新系统化构建的办法论”为主题的曲播将如约而至。北京梨花渡戏剧村财产园总司理、北京市通州区政协委员、北京市通州区侨联副主席王威，清控人居控股集团文化财产开展中心主任、清控文创（北京）文化财产开展有限公司总司理、北京通州区政协委员 、中国建筑学会建筑革新和城市更新专业委员会理事、全联房地产商会城市更新分会副会长墨良智，将和SMART度假财产专家委员会秘书长、AIM 国际设想竞赛组委会主席、清华大学校友总会文创专委会副秘书长、博鳌文创院副院长王旭，展开超卓对谈。

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关于中国城市更新地图3.0

跟着中国城市建立由增量扩大过渡到存量开展的新阶段，我国的大城市已正式进进存量时代。在将来很长的一段时间内，城市更新将在城市开展中起到至关重要的感化。党的二十大陈述中提到，“对峙人民城市人民建、人民城市为人民，进步城市规划、建立、治理程度，加快改变超大特大城市开展体例，施行城市更新动作，加强城市根底设备建立，打造宜居、韧性、伶俐城市”。

博鳌文创院、SMART度假财产伶俐平台等配合倡议2022年度中国城市更新地图3.0招募， 招募截至时间为 2023年3月10日 。中国城市更新地图3.0，将从头定义中国城市更新的内在价值，整合优势核心资本，打破固有生态鸿沟，为各级政府与企业供给专业、全面、定造化的处理计划。中国城市更新地图3.0，将深进践行国度“城市更新动作”方案，落实可继续开展理念，为中国城市高量量开展指明标的目的。

扫码征询-中国城市更新地图项目征集

共振·燎原

2023年3月24日-30日

百县千企共聚 海南国际文创周

点击图片即刻领会2022-2023海南国际文创周

征询海南国际文创周内容及协做

添加老友时请备注：来源-行业

（如：SMART公家号-文旅/文创/乡创/城市更新）

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【2022-2023海南国际文创周早鸟票】

2022-2023海南国际文创周组织机构

（继续更新）

主办单元

清华大学文化创意开展研究院

博鳌文创院

三亚旅游文化投资集团

三亚市旅游妥帖局

SMART度假财产伶俐平台

大有数字资本有限责任公司

承办单元

艾思玛特（北京）国际文化参谋有限公司

海南艾思玛特文化创意有限公司

施行单元

海南国际文创周执委会

战术协做机构

猎户座 、三亚市天边海角旅游开展有限公司、天边文创院 、三亚鹿回头旅游开展有限公司 、三亚大小洞天开展有限公司 、三亚市天边海角国际会展有限公司 、乡创联盟 、隐居乡里 、安哲建筑 、大有同人 、印主题旅居 、宿集营造社 、三加二联盟 、肯默整合设想 、博物摸索学校 、重庆胡柚青年文化办事中心

撑持机构

清华大学文化创意评论、中国文化财产协会村落文化创意专委会、清控文创(北京)文化财产开展有限公司、REITs行业联盟、中国国度旅游、文旅中国、北京国际设想周、村落复兴论坛、三亚森旅投资有限公司、HNTA海南省旅游协会、中国海南、海南视窗、海南在线、海南信息港、三亚视窗、海口每日资讯、海南网、海南财产网、中国海南网、中国网海潮、三亚发布、三亚同城、三亚广电三亚之声、沉浸城市、言之有范、中羲文创、TESTBED2二厂文创公园、深运营本钱论、AIM competition、雅计、站酷网、Dr CAUSE、城市情况设想UED、超等玛特文创征询、中国文旅财产菁英荟、尌林建筑设想事务所、Da!建筑事务所、CBC建筑中心、三加二读书荟、文旅前瞻看察、行李游览、玩转博物学、露营全国家、明月村抱负村、百美村庄、好农场、绿水青山大数据、城市更新大数据、IT贸易价值、地产操盘手联盟、房地产投资融资俱乐部、逃离城市君、海的故事、觅岛文创、有米设想、数职校媒、松果仁体验、X看板、青年理论动作