华润有巢：公寓资管商实力渐显，破解租赁行业“形式难题”
近日，中指研究院3月中旬房地产百强研究最新功效发布，华润有巢凭仗其在住房租赁市场的强劲表示，在融资立异、品牌建立、营业拓展等方面表示优良，获评委“住房租赁运营优良企业”。
图：企业荣誉
2022年12月9日，跟着华润有巢REIT（基金代码：508077）胜利上市，华润有巢正在战术转型为“国内领先的公寓资管商”。
首收市场化保租房REITs，带动行业加速“跑起来”
2022年12月9日，保障性租赁住房REITs迎来新成员——华夏基金华润有巢租赁住房封锁式根底设备证券投资基金（以下简称“华润有巢REIT”）正式上市，华润集团董事长王祥明、华润置地董事会主席李欣配合敲响华润有巢REIT上市金锣，业内首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT正式上市。
做为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REITs，华润有巢REIT的呈现进一步丰富了REITs市场的“保租房板块”。
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项目配售前募集规模打破1200亿，网下投资者认购倍数为213倍，刷新已发行公募REITs网下询价倍数，上市首日涨幅16.84%，足够表现了市场对华润置地的相信和对保租房REITs资产物类的承认。
那背后是国内不竭加大撑持力度的租赁开展政策情况。
在政策端，2021年来，以鞭策保租房建立为契机，我国住房租赁市场开展不竭提速。中心和处所政府围绕保租房为核心，在在财税和融资等重点范畴配套出台了多项政策。
“二十大”进一步提出了“加快成立多主体赐与、多渠道保障、租购并举的住房轨制”，那表白中心将陆续发力完美住房赐与端轨制政策，并鼎力鞭策住房租赁市场开展，完美“购+租”、“市场+保障”的住房系统。房屋租赁行业面对着浩荡的政策机遇，叠加我国城镇化历程加速和活动生齿规模的不竭扩展，将来我国各大城市的租房需求浩荡。在需求释放，以及赐与优化的多重感化下，中国长租公寓市场正快速生长。2023年政府工做陈述指出，保障根本民生和开展社会事业，加强住房保障系统建立，撑持刚性和改进性住房需求，处理好新市民、青年人等住房问题。
材料来源：中指研究院综合整理
近年来跟着国度及各地出台多项政策撑持保障性租赁住房的开展，做为国度住房保障系统开展的重要一环，保租房的开展惹人注目。2022年，中国证监会与国度开展变革委员会结合印发了《关于标准做好保障性租赁住房发行根底设备范畴不动产投资信任基金（REITs）试点有关工做的通知》，撑持前提成熟的地域推处保障性租赁住房REITs项目，做为第四单上市保障性租赁住房REITs项目，配合为行业带来了优良的示范感化。2023年2月，人民银行、银保监会发布《关于金融撑持住房租赁市场开展的定见（收罗定见稿）》，拟出台“金融17条”，加大住房租赁市场撑持力度。在将来一段期间内，包罗保障性租赁住房在内的租赁室第市场仍然是各地稳增长、保民生的重要挠手。
在政策和本钱市场的配合影响下，以高效资产治理做为根底、不变现金收益做为支持的保租房，势必实现资产的保值增值。“房住不炒”的良性房地产行业开展，保障民生开展的保租房项目也将迎来愈加宽广的开展空间。
截至2023年4月，上交所共有18只公募REITs上市，市值打破700亿元，收受接管资金带动投资超越3200亿元，项目涵盖收费公路、财产园区、污水处置、仓储物流、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型，构成了必然规模效应、示范效应。差别于其他保障房REITs，华润有巢REIT具有两方面的特殊优势：一是标的项目为专项租赁用地（R4）项目上新建的保障性租赁住房项目；二是华润置地是首个发行保租赁REITs（508077.SH）的上市房企。
据领会，华润有巢REIT的底层资产由有巢开发运营的两处保障性租赁住房项目构成——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，别离是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房开展的重要示范项目。此中，泗泾项目为上海市首例上市赐与的计提地盘进市试点新建租赁住房（R4）项目，东经项目为上海首批进市赐与的R4租赁用地项目。
做为国内首单R4租赁用地建立的保障性租赁住房REIT，两项目足够发扬了市场机造的感化，而且依托其具有行业领先优势的市场化运营才能，在租赁住房行业开展之路上跑动身展的“加速度”。
公寓资管商实力渐显，率先实现保租房“投、融、建、管、退”
据领会，华润有巢REIT的上市，是华润置地全面践行华润集团“1246”国有本钱投资公司建立形式，出力打造行业领先的城市投资开发运营商的重要行动；也是华润置地积极加强金融立异，全力挠好资产运营，继续深化产融连系的标记性的立异功效。
率先实现保租房“投、融、建、管、退”闭环开展的贸易形式，关于更好发扬本钱市场功用，鞭策保障性租赁住房规模化、专业化开展具有重要示范效应。
图：保障性租赁住房“融投管退”及“公募REITs”开展形式
材料来源：中指研究院综合整理
华润有巢通过与处所政府、城建平台停止战术协做，参与保障性租赁住房建立、运营与办事，加速住房租赁品牌输出。并加强与银行、投资机构展开战术协做，搭建住房租赁协做平台，以私募股权投资基金为载体，摸索保障性租赁住房从孵化培育提拔、建立运营到公募REITs发行的全生命周期营业形式，构建以盘活存量资产带动增量投资的良性轮回，在扩展规模的同时品牌办事力、差别性、全链条才能所构成的品牌价值将成为企业新的增长点。
华润有巢REITs的上市，在必然水平上打通了“市场化保障性租赁住房”那一细分范畴“投融管退再投资”的良性轮回。保障性租赁住房公募REITs让市场足够熟悉到了金融东西赋能住房租赁行业实现贸易形式闭环的可行性，以公募REITs为代表的金融东西成为推力，由多样化的市场主体所主导，那两者驱动了住房租赁中国形式的赐与操行化。
华润有巢通过拆分根底设备REITs上市，其一拓展了集团营业的融资体例降低了对传统债务融资的依靠，盘活根底设备资产，在保障可继续贸易运营的同时降低投资恢复期较长的倒霉影响。其二，分拆上市为集团及其根底设备供给独立的集资平台，积极摸索融资平台多元化，为摸索新融资及集资渠道并开展响应营业供给了贵重体味。其三，华润有巢积极掌握国度政策开展趋向，挠住了保障性租赁住房的严重汗青机遇期，成为首家渡水公募REITs市场的品牌房企，对其品牌价值、战术开展具有较强的积极辐射感化。同时也为市场供给了可参考的运营形式，如将市场中部门“保交楼”房源可试点转为保租房REITs产物。
事实上，2022年在各地的保交楼过程中，一些处所政府起头收储房企出险的资产和项目，进而改变为保租房项目。目前，保交楼资金、以及融资渠道比力狭隘，急需新的金融产物。因而，REITs产物介进，对推进保交楼融资，降低专项工做对处所政府资金重度依靠等都有积极意义。
战术笃定，继续深耕租赁住房，运营量量行业领先
为深进贯彻“房住不炒”精神，有效落实中心“租购并举”决策摆设，2018年，华润置地创建长租公寓品牌“有巢”，高量量推进租赁住房建立和运营。截至目前，有巢住房租赁已进进15座城市，在营门店33家、储蓄项目23个，开业房间数约2.5万间，治理房源5.6万间。
此中，有巢全国多个优良项目获政府评定为保障性租赁住房项目：天津之眼店获评天津市首个“保租房”项目，上海泗泾店、上海东部经开区店别离获评为上海松江“001号”、“002号”保租房项目，以及北京总部基地店、北京润棠·瀛海店等多个项目也获认证为“保租房”项目和“人才公寓”。截至2023年3月末，有巢已有1.3万间房源纳进保障性租赁住房。优良的资产储蓄和不变的资产增速使得华润有巢规模稳居央企首位，品牌价值行业领先。
依托华润集团多元化营业资本和营业才能，有巢将华润置地在高操行室第开放范畴积存的丰富体味引进长租公寓建立及运营过程中，成立了较强的全国性资本获取才能、具有行业领先优势的运营程度及盈利才能，那些才能系数决定了有巢有足够的内生前提，建构资管才能闭环。
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历年百强研究：
2023中国房地产百强企业研究陈述
2022中国房地产百强企业研究陈述
2021中国 房 地产百强企业研究陈述
2020中国 房 地产百强企业研究陈述
2019中国 房 地产百强企业研究陈述
2018中国 房 地产百强企业研究陈述
政策解读：
北京楼市政策即将放松？“一区一策”在路上
税务总局释放积极信号，税收形势六个向好，住房消费回热！
住建部最新亮相，对房地产企稳上升充满自信心！
2023政府工做陈述：提防化解优良头部房企风险，撑持刚性和改进性住房需求
中国房地产政策跟踪陈述（2023年3月）
企业研究：
2023年1-3月中国房地产企业销售功绩排行榜
2023年1-3月全国房地产企业拿地TOP100排行榜
房地产市场：
2023年一季度中国房地产市场总结与趋向展看
2023年一季度全国新开盘总结陈述
指数研究：
中国房地产指数系统百城价格指数陈述（2023年3月）
2023年3月十大城市二手房房价地图
物业研究：
中国物业治理行业 2022 年度总结与 2023 年度展看
2022年中国物业办事价格指数研究陈述
2022中国物业办事上市公司ESG测评研究陈述
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